回望2023年，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展格局有一些新變化，即新房銷(xiāo)售規(guī)模下行、二手房成交放量，總成交量保持平穩(wěn)。整個(gè)市場(chǎng)仍有較大的現(xiàn)實(shí)需求作支撐，也反映出當(dāng)前新房市場(chǎng)存在不少制約因素。對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的分析與判斷，要堅(jiān)持辯證思維，熱中看冷、冷中看熱。

　　我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求潛力仍然較大。盡管我國(guó)已經(jīng)解決了住房總量不足問(wèn)題，但不平衡不充分問(wèn)題依然突出。住房品質(zhì)與人民群眾對(duì)美好生活的需要仍存在一定差距，差距就是潛力。“七普”數(shù)據(jù)顯示，2020年我國(guó)城鎮(zhèn)居民人均住房建筑面積已達(dá)38.62平方米，但廣東、上海分別只有30.92平方米、31.12平方米；全國(guó)城鎮(zhèn)常住人口中人均住房建筑面積在8平方米以下家庭戶(hù)數(shù)占2.04%，16平方米以下的家庭戶(hù)數(shù)占11.31%，其中廣東、上海、浙江、福建、北京和海南人均建筑面積低于16平方米的占比達(dá)20%以上。人民群眾對(duì)更舒適的居住空間、更現(xiàn)代化的室內(nèi)設(shè)施、更高的建筑品質(zhì)、更健全的基礎(chǔ)設(shè)施、更便利的生活配套、更良好的鄰里關(guān)系和社區(qū)文化等“好房子”“好小區(qū)”有大量潛在需求。

　　我國(guó)仍處在城鎮(zhèn)化發(fā)展階段，新市民規(guī)模大，新增房地產(chǎn)需求依然龐大。2022年我國(guó)城鎮(zhèn)化率僅為65.22%，其中還有不少人口處于人戶(hù)分離、“半城鎮(zhèn)化”狀態(tài)，戶(hù)籍人口城鎮(zhèn)化率不到48%，而韓國(guó)達(dá)到82.5%、日本達(dá)到94%。特別是每年有幾百萬(wàn)大學(xué)畢業(yè)生從農(nóng)村、鄉(xiāng)鎮(zhèn)、小縣城等生源地走向大城市工作，對(duì)房地產(chǎn)提出較大規(guī)模需求。

　　同時(shí)，二手房選擇范圍廣、品質(zhì)信息透明、即買(mǎi)即住等優(yōu)勢(shì)凸顯，受到自住型購(gòu)房者認(rèn)可。2023年二手房成交放量有其內(nèi)在原因，一是不少房東主動(dòng)以?xún)r(jià)換量，價(jià)格回歸理性，性?xún)r(jià)比高的優(yōu)勢(shì)明顯，值得下單。二是購(gòu)房者對(duì)新房交房風(fēng)險(xiǎn)的擔(dān)憂(yōu)在一定程度上將部分需求推向了二手房市場(chǎng)。三是可選擇范圍廣，部分地段區(qū)位更好、配套更齊，更能滿(mǎn)足自住型購(gòu)房者需求的住房適合下單。另外，政府降低交易稅費(fèi)、推出“帶押過(guò)戶(hù)”等政策提高了二手房流動(dòng)性，對(duì)活躍二手房市場(chǎng)成效顯著。

　　新建商品住房市場(chǎng)仍需增信心、促轉(zhuǎn)型。當(dāng)前，在對(duì)已拿地項(xiàng)目加強(qiáng)預(yù)售資金合規(guī)監(jiān)管基礎(chǔ)上，應(yīng)全力支持房企合理融資需求，允許房企尊重市場(chǎng)規(guī)律、以?xún)r(jià)換量，確保樓盤(pán)如約按質(zhì)保量交付。在土地出讓環(huán)節(jié)，應(yīng)預(yù)留合理盈利空間，適當(dāng)提高出讓門(mén)檻，吸引真正有實(shí)力、有風(fēng)控能力的房企開(kāi)發(fā)項(xiàng)目。

　　要在推動(dòng)現(xiàn)房銷(xiāo)售上下功夫。應(yīng)積極探索現(xiàn)房銷(xiāo)售模式，以克服期房銷(xiāo)售制度存在的產(chǎn)品質(zhì)量問(wèn)題多、保交樓風(fēng)險(xiǎn)大等問(wèn)題，實(shí)現(xiàn)“所見(jiàn)即所得、交房即交證”。為推動(dòng)期房銷(xiāo)售向現(xiàn)房銷(xiāo)售過(guò)渡，建議出臺(tái)相關(guān)支持政策，比如適當(dāng)減免增值稅和所得稅，給予一定財(cái)政貼息，減輕房企成本負(fù)擔(dān)，等等。

　　要在完善生活配套上下功夫。當(dāng)投資購(gòu)房者退場(chǎng)、自住剛性與改善性客戶(hù)占主導(dǎo)時(shí)，住房的功能已經(jīng)不僅僅局限于資產(chǎn)功能和基本居住功能，而是更需要滿(mǎn)足人們對(duì)休閑、教育、人文、健康、智能等功能的需求，應(yīng)當(dāng)把創(chuàng)造更豐富的生活場(chǎng)景放在突出位置。新建居住社區(qū)要按照住建部完整社區(qū)的要求，同步配建包括醫(yī)療、教育、商業(yè)、文化、休閑、娛樂(lè)等多元功能在內(nèi)的生活配套體系，真正落實(shí)與住宅建設(shè)“同步規(guī)劃、同步建設(shè)、同步驗(yàn)收、同步交付”。

　　要在提升產(chǎn)品品質(zhì)上下功夫。房企要堅(jiān)持走創(chuàng)新之路，從“賣(mài)房子”向“賣(mài)生活”轉(zhuǎn)變，從“數(shù)量擴(kuò)張”向“內(nèi)容+質(zhì)量”轉(zhuǎn)變。主管部門(mén)應(yīng)從設(shè)計(jì)規(guī)范源頭抓起，確保與最新科學(xué)研究和品質(zhì)需求相符；加強(qiáng)對(duì)設(shè)計(jì)單位、房企、施工單位的引導(dǎo)、監(jiān)督與檢查，全面推動(dòng)住房品質(zhì)迭代、居住品質(zhì)躍升。（作者虞曉芬 系浙江工業(yè)大學(xué)中國(guó)住房和房地產(chǎn)研究院院長(zhǎng)）

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