2021年對于地產行業是關鍵的一年，也是轉折的一年，受多重因素疊加影響，我國房地產行業的發展路徑被徹底改變了，從此進入下行周期，從銷售端到施工端，再到投資端，層層傳導，紛紛被帶入長時間的下行過程中。

改革開放以來，土地市場以及房地產的變革，對中國經濟起到了舉足輕重的作用，尤其是2000年后土地改革，開始嘗試商業化土地競拍的模式，也就是大家熟知的“土地財政”，讓中國經濟飛速前進。我國用短短20年時間躋身世界第二大經濟體的位置。回顧近二十年的房地產發展史，過去也曾經歷過行業周期的起起落落，同樣也曾有過政策的寬松與收緊，但都沒有改變地產在經濟中的根本作用，但此輪地產行業的變革，可能是一個長期轉變的信號，具體主要有以下幾個原因：

1.人口變化：隨著生育率的持續降低，中國在2022年正式開始出現總人口凈減少的現象，按照目前的生育情況以及老齡化程度，未來每年的人口減少量可能都會持續增加。新增人口是房地產銷售的主要增量，這對于房地產行業的長期發展，是最致命的影響。

2.居民需求：隨著近十年的購房熱潮，目前全國城鎮人口平均住房面積達到了40平米的水平，這已經處于世界平均水平之上，相當于平均每個三口之家都有一套120平米的房子，對于目前老百姓的需求來說，已經完全足夠了，很難再刺激出更多的改善需求。

3.債務負擔：隨著土地財政的模式推廣，近二十年政府、企業、居民的杠桿率都快速上升，目前居民端的杠桿率已經達到65%，處于世界偏高水平，雖然相比發達國家仍有繼續增加的空間，但如果結合目前的人口情況，居民繼續加杠桿的意愿和能力都較為有限。同時，政府部門的顯性和隱形債務總和已經非常高，土地財政雖然加速了城市的發展，但并沒有改善政府部門的財政收支，反而增加了債務負擔，繼續走這條路將面臨較大的金融危險。

4.政策導向：如前幾條所言，國家也認識到了地產行業發展的不平衡性，包括高企的房價，不斷加杠桿的地產企業和地方政府，以及大量的待售房屋，開始出臺政策進行行業規范和引導。其實早在2019年，政府就開始收緊地產相關政策，房價也開始有所反應，2021年的“三道紅線”對地產行業的影響更是尤為突出。

此輪地產下行周期中引發市場最大恐慌的企業非恒大莫屬，欠債2.5萬億，堪比世界上很多小國家一年的GDP，但其實恒大也只是地產行業起落過程中的一個縮影。地產行業上行周期當中，企業瘋狂擴張舉債拿地，企業規模越來越大，也造出了多個國內首富，但當潮水退去，土地資產無法維持繼續升值的趨勢，自然面臨債務暴雷破產清算的結局，留下來眾多應付賬款以及未交付樓盤。

從國家層面，近兩年一直在出臺各類措施來保證交樓，保障購房者權益，但由于體量過大，牽涉資金過多，很多還處于待交付狀態，這對于購房者的信心依然有非常大的影響。

這種下滑趨勢對我國的經濟發展產生極大的影響，尤其是對相關行業如鋼鐵生產、流通領域等。房地產行業的下滑會導致對這些行業的需求減少，從而影響這些行業的生產和流通。從改善房地產市場現狀的角度，國家在逐步的調整政策方向，盡量滿足居民的正常合理需求，同時也避免房價再次快速上漲。總的來說，可以從以下幾個方面入手進行調整：

1.對于政府來說，應該采取適當的政策措施來緩解房地產企業的壓力，例如優化房地產政策，提供一定的稅收優惠等。同時，政府也可以通過加大對基礎設施建設的投資，來帶動房地產市場的需求。

2.對于房地產企業來說，應該優化自身的經營策略，提高產品質量和服務水平，吸引更多的消費者。同時，企業應該積極應對資金壓力，通過多種方式來籌集資金，保證自身的經營和發展。

3.對于鋼鐵企業來說，應該關注房地產市場的變化，及時調整自身的生產和銷售策略。同時，企業可以加強與房地產企業的合作，提供優質的產品和服務，爭取更多的市場份額。

4.對于流通企業而言，應當做好風險管理，在行業下行周期過程中，能降低風險、保證穩定經營才是生存的正道，等待周期行情的回升，再考慮擴張和增加利潤。當然，房地產此輪下行周期從時間上來說可能要長于往期，且長久的用鋼需求勢必會縮量，因此可以及時考慮切換賽道或者進行轉型，謀劃企業的長久發展之路。

最后想說的是，房地產市場的繁榮是建立在土地財政的政策基礎上，給中國經濟帶來了前所未有的發展動力和速度，但同樣也留下來很多頑疾等待處理。中國已經告別過去粗放式的發展模式，開始向高質量發展轉型，發展模式的轉換必然意味著舞臺上的主角也要變換。對于房地產行業，在未來仍會是關系到經濟發展和民生的重要行業，但肯定不會再是扛起中國經濟前行的領航者，作為鋼鐵行業從業者也應該清晰認識到這一點，及時謀化好自身企業的發展之路。

作者簡介：韓燁輝，CFA，FRM，中國人民大學金融學碩士，現任北京中鐵建工物資有限公司供應鏈研究中心經理，負責研判鋼材下游需求變化并制定發展策略。有十余年鋼鐵產業鏈工作經驗，對鋼鐵行業上下游有多年的跟蹤調研，對房地產、基建行業有深刻的研究剖析，多次受邀參加行業專業研討會并圍繞基建、地產相關行業發展進行主題演講。

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