深度調整中的房地產行業，運行邏輯已發生根本改變。“高杠桿、高周轉、高增長”的舊格局和舊模式難以為繼，探索建立新的發展模式迫在眉睫。8月8日至11日，2022年博鰲房地產論壇如約而至。這場以“創造未來 尋求破解之道”為主題的行業盛會，匯聚了來自房地產業、金融業、地產上下游各業態的商業精英和專家學者，以期共同明辨行業更加清晰的未來！

8月9日上午開幕式過后，中國經濟體制改革委員會副會長、中國（深圳）綜合開發研究院院長樊綱發表了《宏觀經濟大盤與房地產大周期》的主題演講。他表示，從上半年的數據看，疫情導致服務業、餐飲業等受到較大沖擊。但是需要看到，得益于電商、快遞，以及國際市場、出口的影響，我們制造業等產業的表現還是不錯的。這意味著，中國經濟發展的根基還在。相比全球其他國家，中國的經濟表現也還不錯。上半年時，我們創造了歷史最好的貿易順差，而美國、德國、韓國、日本等都是逆差狀態。整體看，中國經濟韌性發展的因素依然存在，后續若采取正確的政策，還可以有巨大的潛力。

這20多年來，參會的企業、企業家都發生了變化，有點物是人非的感覺，當然有的企業家還一直是在的。我爭取用1／3的時間講講宏觀，2／3的時間講講跟房地產長期發展的有關問題。

前面發言的人都在講風險、低靡、度過難關等等，確實也是這樣，應該說現在在一個低谷，大家自然也就比較悲觀，值得悲觀的事情很多，我能講出來，大家可能講的比我還多。在業內的，在業外的，應該說都確實處在一種比較悲觀的狀態。

但是我想在這個悲觀的背景下，我們是否可以想辦法找一點樂觀的事情說一說，就是我們這個宏觀經濟確實不好，二季度0．4％的增長率，幾乎到0了，這是多年來沒有出現過的，中國一直沒有負增長，但是到接近零的增長速度，確實是一個很難遇見的事情。

當然首先是疫情波動，同時很多其它的因素都在起作用，包括房地產的低迷。這中間有哪些因素值得大家關注呢？首先我們的制造業還可以，我們的經濟不好，主要表現不好的是服務業和房地產業。因為疫情，所有與人直接接觸的服務業，包括國際的旅游、交通、國內的餐飲、娛樂等等，都受到重大影響。

但是制造業還可以，一方面得益于電商、快遞，另一方面得益于國際市場、出口。昨天新的數據出來，我們的電商1到7月份增長10％，出口增長將近20％。從這個家度看，應該上我們的根基還在，我們的制造業的主體，產業鏈都在我們這里。

因此在全世界比較起來，我們仍然是增長比較好的。同時我們上半年又創造了一個歷史最高的貿易順差，美國是大逆差就不用說了，傳統的幾個順差過都出現了逆差，比如說德國、韓國、日本等等。

然后說匯率、貨幣，我們的匯率相對是穩定的，我們四五月份上海封城的時候確實跌了點，但是跌幅也不是很大，最近一個時期相對是平穩的，四五月份的時候，可以說是中國的因素導致了產業鏈的斷裂，因此出現了一定的貨幣貶值，但是最近的貨幣的變動主要因為美元的升值。對一個籃子是穩定的，我們對美元貶值了，但是對其它貨幣都在升值。

再一個因素，從通貨膨脹的角度，現在全世界都面臨高通貨膨脹，我們的通貨膨脹比之前高了點，現在是2．5％，但是一方面我們的供求關系相對比較平衡，另一方面在全世界油價、大宗商品價格暴漲的背景下，我們的工業品出廠價格，也就是我們的PPI連續幾個月是下降的，也就是說上游的成本的壓力在減小，而不是在擴大，對最終消費品的價格壓力不是很大，因此我們還可以不用加息，不用為了防止高通貨膨脹采取緊縮的政策。

我們如果想放松的話還可以繼續放松，從政策上的回旋余地相對比較大。把這些因素加在一塊，相比之下我們不是特別的不好，我們韌性的那些東西仍然存在，后續如果采取正確的政策，還可以有巨大的潛力。

如果再看我們現在積極的變化，政策的調整也是一個積極的因素，去年有一段時間出臺的那些具有收縮效應的導致了合成謬誤的一些政策，今年以來基本實現了調整，除了教育輔導行業之外，其它有關政策基本實現了調整。

宏觀政策的調整，去年宏觀政策其實相對來講是收縮性的，今年應該說是進一步地采取了擴張性的政策，一季度的4．8％的增長速度反映的是政策的調整，我們去年的四季度是4％，當時預期到今年二季度出現拐點往上升，結果一季度就出現了拐點，上升到4．8％。

最近一段時間對房地產政策的調整，除了因城施策、保交樓，還有中央政府牽頭搞一些基金來解決房地產市場的現實問題，這些政策跟以前都是一個重要的調整，去年這個時候還是拼命的壓，我待會兒要講我們壓房地產政策在供給側的作用。

有了這些政策調整，剛才有幾位發言人都提到了政治局會議等等，下半年如果繼續朝這個方向實施，宏觀經濟可能達不到原來的那個目標，但是總的來講一定的恢復還是可以期待的。這是對宏觀經濟的一點展望。

說到房地產，我想當然要經歷一段調整，這個大家都已經看到了，很多調整包括信心、債務，包括目前供給側的問題，應該說需要一段時間，我們現在處在最低谷，在低谷的時候大家容易悲觀，容易看到問題，但是我們也要從長遠地角度來思考房地產的發展。

所以我不想講短期的問題，我想講講長期的問題，有些問題是我們在這個會上多年來一直在講的問題，現在有些問題就暴露出來了。因此我從兩個側面，先從需求側，再從供給側，講一講有關房地產發展的問題。

首先從需求側我們要認識到一個重要的問題，大家都說房住不炒，從住房的角度，住房首先是消費品，而不是投資品，它是我們這一生最大的、耐用時間最長的、最貴的、價值最大的一個消費品。它實際上是我們消費的一個組成部分，但是我們往往沒把它看成一個消費，統計上也是把住房作為一種投資。

在美國和其它發達國家的統計當中，有一個重要的指標叫做虛擬房租，除了真正現實交的房租以外，自己住的房子要算一個虛擬房租，這個虛擬房租是按照市場價的房租算的，我們的GDP統計當中就沒有這一塊，而它是直接的GDP，因為它是消費的增加值。

我們不是說沒有，我們是按照房子的建筑成本，城市按4％算，是非常小的數字，而且是固定的，它不跟著房價走。我們一直建議我們的GDP盡快做一個調整，做這個調整之后，我們的消費會漲一塊。有的城市做過這樣的調查，當他們的GDP是四五千億的時候，他們的房租算出了1000億，它是一個重大的消費。搞清楚這一點，先不說我們的儲蓄率可以低一塊，消費率可以高一塊，從經濟的結構上，我們的經濟沒有那么糟。

根據這樣的判斷，既然它是一個消費的重要組成部分，我們就要看這個消費的需求在哪里，我們通常說的是剛性需求、改善性需求，但是你仔細想想現在我們的城市里買房子的人多數都是什么人，限購限的是什么人，限的是什么樣的消費需求？限的就是外來人口。

我們正在城市化的進程當中，可能城市化有了上半場，現在進入下半場。城市化的含義是什么呢？一方面是農民進城，另一方面是小城市的人進入大城市，人口遷移、人口流動正在進行過程當中。我們看看這幾年房地產市場的問題，我們在這個會上講了多少年了，最大的問題就是兩極分化。我們過去是城鎮化政策，城鎮化那個“鎮”字是有含金量的，對小城市、小城鎮無限供地，對大城市限之又限。結果人口遷移沒按照這個方式遷移，人口遷移有它自己的規律，人們追求美好生活。

現在一說起房地產，第一是人口在下降，第二是我們住房自有率太高了。我們的住房自有率是高，農村的人全有房，小城市、大城市房改之后應該說大家都有了房，因此我們是世界上住房自有率最高的，達到了百分之七八十，你都是自有的房子，沒算那個虛擬租金，你就想想這一塊少了多少GDP。

但是現在為什么各地還有住房的需求？是因為人們在遷移，農村的人想到縣城買個房，縣城的人到地級市買房，地級市的人到省城買房，省城的年輕人要到大城市買房。當然首先是住房，住房可以用租的形式，他們的租房派生出很多剛性需求，特別是改善性需求。因為原來自有的房子租出去了，他有了一塊收入，他就可以改善自己的住房。

所以現在我們思考住房需求這個問題的時候，你就要想一想，人口遷移所帶來的遷移性需求，而人口遷移是有規律的，我們過去限制大城市，結果大城市供求失衡、價格上漲。發展小城市，結果小城市房子蓋好了，人走了。2014年、2015年供給側改革、去產能、去庫存，那個庫存指的就是這些人口流出城市的房地產庫存。

現在還是這個問題。現在我們很多企業暴雷從什么時候開始？往往從一個小城市的房產賣不出去，資金流出了問題，導致整個集團的資金流出了問題。所以我說我們的房地產市場發展要符合城市化的規律，符合人口遷移的規律，符合需求變化的規律，我們好好思考思考這個問題。

這個問題從國家層面，這幾年應該說開始有了調整，宣布給那些人口流出的城市減少供地或者停止供地，大城市增加供地，大城市周邊的集體土地入市，然后是幾個城市群的發展，國家層面的城市群的發展，每個省會城市周邊都有一個小的城市群的發展。所以下一階段，大家可以思考城市群大中小城市的結合與互補，應該說是我們城市化進程的下半場。在這當中，大家思考需求在哪里？

再講講供給，這次供給出了問題，交不了樓了。交不了樓這件事我們在這個會上也講了多年，我記得我就講過多次，我說我有一個疑問，我們搞政策的這些人都學過基本的經濟學，經濟學的基本邏輯是供求關系決定價格，當你的價格上漲的時候，大家知道前些年我們主要就是怎么控制價格上漲，在控制價格上漲的時候，應該就是抑制需求、增加供給，供求平衡了，價格就穩定了。

我們做了抑制需求的事，出臺了限購、限貸等等的政策，這些都是抑制需求的。同時你應該增加供給，而我們一說要防止房地產泡沫，要一直房地產價格上漲，往往第一個采取的行動就是給房地產供應商斷供，意思就是說你不要交樓，你把你那個樓盤搞成爛尾樓。

這不是反方向的調控嗎，這不是導致了房價更高嗎？前幾年說這事的時候還沒想到最后都成爛尾樓、交不了樓，今年還得中央政府出面來說要保交樓。我們政策的制定部門和執行部門要反思，在今后的供給需求平衡關系當中，我們的政策應該怎么發揮作用。

當然你說這是房地產商有各種問題，杠桿率抬高，堅持幾個紅線。為什么這個事不早說呢？所有的行業都需要監管，哪個行業沒有監管，最后出了問題？P2P就是不監管，最后整個行業都沒了。

房地產行業一開始對杠桿率的問題就缺乏監管，結果就出了一系列的企業濫用杠桿率，包括用杠桿率到處盲目投資、盲目擴張的事情。包括在房地產業的盲目擴張，以及到其它行業利用金融杠桿盲目擴張，這是一定要防的，這不都是政策的問題，很多都是企業自己的問題。

當然我們是研究經濟的，我們著重針對的是政策問題，但是我們的企業確實要看到很多現在的問題是我們自己造成的問題，是我們企業的行為造成的問題。我們的政策需要思考，將來怎么調節這個供求關系，怎么能夠使供給和需求能夠平衡、穩定，從而使價格能夠穩定。

我講這些，在一定意義上也是老生常談，說了很久的事情，在這里繼續說。現在到了一個市場波動、市場低靡的狀態，這個狀態大概還會持續一段，調整不是那么容易的，不是一下子就能調過去的，面對這樣的問題我們還要多加思考，同時也要看到市場總有低谷，總有高潮，如何放眼長遠、布局未來。

文 ｜ 樊綱 中國經濟體制改革委員會副會長、中國（深圳）綜合開發研究院院長

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