近年來，北京、上海、廣州、深圳等四大一線城市的購房限制性措施不斷優化。

8月9日，由北京市住房和城鄉建設委員會（以下簡稱“北京市住建委”）、北京住房公積金管理中心發布的《關于進一步優化調整本市房地產相關政策的通知》（以下簡稱《通知》）施行。業內人士認為，作為因城施策的“風向標”，北京樓市政策優化具有信號意義，預計未來會有更多城市跟進。

限制性措施不斷優化

在四大一線城市中，廣州已于去年9月份全面解除限購政策。限購放開后，廣州樓市表現活躍。廣州市房地產中介協會數據顯示，2025年1月份至7月份，廣州市二手住宅共網簽65575套和657.91萬平方米，同比分別增長9.03%和9.02%。

目前，北京、上海、深圳在購房者戶籍及繳納社保或個稅年限、購房套數、購房區域方面仍存在一定限制。

具體來看，深圳在去年9月份優化分區住房限購政策后，非本市戶籍居民家庭及成年單身人士在福田區、羅湖區、南山區和寶安區新安街道、西鄉街道范圍內購買住房，仍需提供購房之日前1年在本市連續繳納個人所得稅或社會保險證明。

上海也在去年9月份對非本市戶籍居民家庭以及單身人士購買外環外住房放松限制，將購房所需繳納社會保險或個人所得稅的年限調整為購房之日前連續繳納滿1年及以上。對于在外環內購房的購房者，其繳納社會保險或個人所得稅的年限仍需在3年及以上。

本次北京發布的《通知》明確，符合本市商品住房購買條件的居民家庭（包括本市戶籍居民家庭、在本市連續繳納社會保險或個人所得稅達到相關年限的非本市戶籍居民家庭），在五環外購買商品住房（含新建商品住房和二手住房）不限套數。

“當前京滬深三地依然保留核心區限購，外圍區域有條件放開。今年以來，京滬外圍項目出現銷售去化壓力，為行政性限制措施逐步退出市場打開了空間和可能性。”克而瑞研究中心副總經理楊科偉表示。

中指研究院政策研究總監陳文靜認為，繼北京樓市政策優化后，預計未來會有更多城市跟進，上海、深圳也有望進一步優化限購政策，加大住房公積金支持力度。

精準發力穩市場

值得關注的是，《通知》針對五環外地區對限購政策進行了優化，居民家庭購買五環內商品住房的政策則保持不變。

陳文靜表示，本次北京對限購政策的優化，進一步體現了限購政策的漸進式調整。放開符合條件的家庭五環外購房套數限制，讓有能力、有意愿、有需要的居民家庭進入市場，在直接利好五環外市場、促進市場修復的同時，可以更好地支持職住平衡。

當前，北京五環外地區房地產市場成交活躍。中指研究院數據顯示，今年1月份至7月份，北京新建商品住宅銷售套數中，五環外占比超80%，是新房市場的絕對成交主力地區，二手住宅成交套數五環外占比也超50%。

楊科偉分析稱，近年來北京五環外新房供應集中，且未來仍為供地主力，限購政策調整后，部分高庫存板塊去化壓力將有所緩解。

此前，北京已優化五環外限購政策。去年4月30日，北京市住建委發布《關于優化調整本市住房限購政策的通知》，允許已在京擁有2套住房的本市戶籍居民家庭、已在京擁有1套住房的本市戶籍成年單身人士等群體在五環外新購買1套商品住房。克而瑞數據顯示，2024年4月末政策調整后，五環外二手房成交量同比增長33%。

楊科偉預計，《通知》進一步放松北京五環外限購之后，五環外大多數新房項目將直接受益。通過“核心區嚴控、郊區松綁”的差異化策略，不僅可以滿足合理自住購房需求，也有利于緩解庫存壓力，服務于人口疏解、區域協同等戰略目標。

上海易居房地產研究院副院長嚴躍進表示，未來，各地需進一步挖掘潛在購房需求。除了支持職住平衡的購房需求外，各地也要重點關注單身大齡青年、“老破小”住戶等市場需求。此外，各地也要持續關注二手房掛牌量的消化，推動市場供求關系再均衡，促進房地產市場進一步企穩。

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