大力推進商品住房銷售制度改革，有力有序推行現房銷售，優化預售資金監管，是2025年全國住建工作中“構建房地產發展新模式”的重要一環。近日，“交房即交證、所見即所得”的現房銷售模式再次引發市場關注。

業內人士認為，有力有序推行現房銷售，將增加市場透明度，增強購房者信心，進一步穩定市場預期；未來房地產市場預計將進入預售與現售并存的時期。

從期房銷售到現房銷售 切實提升購房體驗和居住品質

“在之前住房供給不足時期，期房銷售模式有利于加快房企資金周轉、加大土地開發，對加大住房供給起到了重要推動作用。”中國政法大學商學院副教授熊柴說，但該模式及相關預售資金管理問題也是導致過去一段時間爛尾樓等問題出現的重要原因。

“現房銷售是一種較為特殊和嚴格的‘預售制度’，需要項目竣工后房企才可以銷售。”上海易居房地產研究院副院長嚴躍進表示，這對開發商影響是最為直接的，意味著開發商需要客觀評估拿地的性價比和財務測算，尤其是要把握好“地塊開發-現房銷售-資金回籠-物業管理”周期的現金流狀況。

根據中指研究院不完全監測，2022年末以來，全國已有多地出臺現房銷售相關政策，如合肥、鄭州、長沙等地明確部分項目進行現房銷售試點。

據雄安新區住房管理中心發布的消息，雄安新區取消商品住房預售制度，實行現房銷售、精裝交付，交房即交證、所見即所得，從源頭規避項目爛尾風險，切實提升購房體驗和居住品質。

作為全國現房銷售試點項目，湖北荊門城市更新公司打造的城控·易居苑項目憑借“拿地即開工”“交房即辦證”“所見即所得”的現房銷售模式，開盤首日推出的106套房源全部售罄。現場有購房業主表示：“親眼看到實景樓棟和園林，這種‘零風險’購房體驗讓我們購房者安心。”

近日，信陽住房和城鄉建設局發布《關于加強商品房預售管理工作的若干措施（試行）》的批前公示。根據文件內容，文件印發后新出讓土地開發的商品房，一律實行現房銷售。記者致電信陽住房和城鄉建設局，相關人員表示文件內容基于此前信陽相關工作經驗，目前正處于征求意見階段。

現房銷售模式下，根據銷售階段房源所處狀態不同，對購房者、房企、行業影響也不同。中指研究院政策研究總監陳文靜說，一是可降低購房者購房風險。現房銷售項目建筑質量“所見即所得”，避免了傳統期房銷售中交房“貨不對板”及爛尾風險；二是推動房企提升產品品質。現房銷售模式下，房企為了吸引購房者，在項目規劃、設計、施工建設等環節將更加注重品質；三是有利于房地產發展新模式的構建。對行業而言，在庫存量大的地區試點現房銷售，有助于控制供應規模，直接改善市場供需結構，加快庫存去化。另外，現房銷售對項目工程質量也提出了更高要求，將促進相關行業高質量發展。

現售規模逐年增長 市場或迎來預售、現售并存期

熊柴說，從數據看，2020-2024年，我國現房銷售面積占比分別為12.7%、13%、17.3%、22.5%、30.8%，呈逐年增長趨勢。

建誠智庫首席研究員何田認為，積極探索現房銷售模式，有利于穩定購房者對交房的預期。現房銷售對于房企現金流管理要求更高，資金沉淀周期更長。同時，在現房銷售模式下，房企需要把更多精力投入到產品設計、項目打造等方面，還需結合安全、舒適、綠色、智慧的“好房子”建設導向，提升項目品質，吸引購房者購房，從而推動產品去化。

“未來房地產市場預計將進入預售與現售并存的時期，適應新的形勢，需要大力推進商品住房銷售制度改革，有力有序推行現房銷售，優化預售資金監管。這將增加市場透明度，增強購房者信心，進一步穩定市場預期。”北京大學房地產法研究中心主任樓建波說。

業內人士認為，為了確保現房銷售順利推進、提升開發商對現房銷售模式的積極性，還需在融資、土地出讓和營商環境等方面給予房企政策扶持。

陳文靜對現有問題進行了分析，一是由于現房銷售時間節點較期房銷售模式更靠后，房企銷售回款也較當前更晚，較為考驗房企資金情況；二是現房銷售一定程度會影響新房供應規模，對于部分庫存量較小的地區來說，更需要地方政府進行精準把控推進節奏和力度；三是現房銷售對金融機構的資金要求也將提升。

“要更好發揮現房銷售模式帶來的優勢，加快構建房地產發展新模式。”陳文靜說，從市場角度來看，建議優先在庫存大的城市或區域試點推進現房銷售，同時加快完善適用于現房銷售模式的房地產融資制度等，逐漸由期房銷售向現房銷售制度轉型。

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