3月11日，自然資源部、財政部對外發布《關于做好運用地方政府專項債券支持土地儲備有關工作的通知》（以下簡稱《通知》），從明確發債要求及資金使用主體、完善專項債券申報審核流程、做好資金和收益的綜合平衡、嚴格監督管理四個方面作出詳細說明，旨在更好支持運用地方政府專項債券（以下簡稱“專項債”）開展土地儲備工作，有效推動房地產市場止跌回穩。

中國銀行研究院研究員葉銀丹在接受《證券日報》記者采訪時表示，專項債收儲能夠從源頭上削減土地庫存，遏制土地價格下滑趨勢，避免開發商為了湊齊保交付所需資金而拋售手頭土地，進而影響地價和房價的穩定。同時，通過專項債支持土地儲備，可以加快閑置土地的盤活和利用，使土地資源得到更合理的配置，從而推動經濟可持續發展。

改善土地市場供求關系

自去年9月26日中共中央政治局作出“要促進房地產市場止跌回穩”的部署后，同年10月12日，財政部副部長廖岷在回答財政政策如何支持房地產市場發展時表示，下一步，財政部將堅持嚴控增量、優化存量、提高質量，積極研究出臺有利于房地產平穩發展的政策措施。其中，包括支持地方政府使用專項債券回收符合條件的閑置存量土地。

從政策層面來看，去年11月份，自然資源部對外發布《關于運用地方政府專項債券資金收回收購存量閑置土地的通知》；同年12月份，國務院辦公廳發布《關于優化完善地方政府專項債券管理機制的意見》。

今年《政府工作報告》提出，擬安排地方政府專項債券4.4萬億元、比上年增加5000億元，重點用于投資建設、土地收儲和收購存量商品房、消化地方政府拖欠企業賬款等。

“土地收儲和收購存量商品房是2025年專項債重要投向，將相關內容寫入《政府工作報告》，也表明收儲工作重要性進一步提升。”中指研究院政策研究總監陳文靜在接受《證券日報》記者采訪時表示，政策面的細化推進有助于更好地優化土地資源配置，提高土地利用效率。

記者注意到，2月24日，廣東省財政廳發布《關于2025年廣東省政府專項債券（八期～九期）發行有關事宜的通知》，兩期債券計劃發行額度合計307.1859億元，全部用于回收閑置存量土地，涉及廣東省19個城市的86個項目。

根據中指研究院監測數據，截至3月10日，全國各地公示的擬使用專項債收回收購存量閑置土地的總量已超300宗，擬收儲價格約500億元。

值得一提的是，《通知》除明確各地要優先將處置存量閑置土地清單中的地塊納入土地儲備計劃，確有需求的新增土地儲備項目也應納入土地儲備計劃外，還進一步提出對“自審自發”試點地區，土地儲備項目經省級人民政府審核批準后，省級財政部門即可組織發行專項債券，項目清單同步報財政部、自然資源部備案。

陳文靜表示，預計未來各地將加快公示擬使用專項債回收存量閑置土地的地塊清單，并加快專項債發行節奏，特別是“自審自發”試點地區發債節奏或更快。總的來說，專項債用于土地收儲，尤其是收回收購閑置存量土地，對于“穩樓市”有著重要意義。

助力樓市去庫存

除了允許專項債用于土地收儲，目前，通過專項債收購存量商品房以用作各地的保障性住房，也是財政政策在推動房地產行業回歸平穩健康發展軌道的另一著力點。

根據中指研究院監測數據，2024年以來，全國已有約90個城（區）發布收購存量房作為保障性住房的公告。

在陳文靜看來，通過專項債收購存量商品房可以直接減少庫存規模，改善新房市場供求關系，進而穩定價格預期。同時，收購存量商品房也將帶動新房銷售，增加銷售規模。

今年《政府工作報告》首次將“穩住樓市股市”寫進總體要求，住房和城鄉建設部部長倪虹在十四屆全國人大三次會議舉行的民生主題記者會上，談及今年要重點做好的四方面工作安排中，就包括推進收購存量商品房。

倪虹表示，住房和城鄉建設部將支持地方在收購主體、價格和用途方面充分行使自主權。收購的商品房，優先用于保障性住房、城中村改造安置房、人才房、青年公寓和職工宿舍等。

陳文靜預計，未來，收購存量商品房的相關政策有望繼續完善，特別是低成本資金的介入、拓展收購項目的用途等，均有望推動各地收儲工作進一步落實。

整體上看，無論是土地收儲還是專項債收購存量商品房，其核心均在于增強市場信心，穩定市場預期。

葉銀丹認為，通過減少無效供給、優化資源配置，可以激發市場需求，提升交易活躍度，促進市場整體回暖。（證券日報 杜雨萌）

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