中共中央政治局12月9日召開(kāi)會(huì)議并指出，將實(shí)施更加積極有為的宏觀政策，擴(kuò)大國(guó)內(nèi)需求，推動(dòng)科技創(chuàng)新和產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新融合發(fā)展，穩(wěn)住樓市股市。自9月政治局會(huì)議指出要推動(dòng)房地產(chǎn)“止跌回穩(wěn)”以來(lái)，“穩(wěn)樓市”再次成為政策重點(diǎn)。

據(jù)人民銀行數(shù)據(jù)，截至10月末，21家全國(guó)性銀行共計(jì)對(duì)5366.7萬(wàn)筆、25.2萬(wàn)億元存量房貸利率完成調(diào)降。在存量房貸利率調(diào)整的背景下，有分析認(rèn)為提前還貸的規(guī)模有所減緩。從財(cái)聯(lián)社記者近日對(duì)部分一線人員的調(diào)研來(lái)看，這一說(shuō)法也被不少人士認(rèn)同。不過(guò)，不同區(qū)域的一線工作人員也坦言“提前還款的人還是多”。

那么政治局會(huì)議定調(diào)之后，接下來(lái)如何發(fā)力“穩(wěn)樓市”？

按揭早償率環(huán)比下行，但規(guī)模仍在高位

從近日部分一線人員的“體感”來(lái)看，提前還貸的人數(shù)相對(duì)減少。不過(guò)對(duì)比來(lái)看，降幅卻仍有限。財(cái)聯(lián)社記者從珠海某國(guó)有大行個(gè)貸中心人士處了解到，申請(qǐng)?zhí)崆斑€款的人數(shù)有所減少，但整體看人數(shù)仍然比較多。目前從申請(qǐng)到扣款的周期從至少一個(gè)月降低到至少半個(gè)月。

廣州方面，有廣州某國(guó)有大行個(gè)貸中心人士透露，現(xiàn)在辦理提前還款的人還是比較多，但是跟之前相比提前還款的人數(shù)有所減少。目前線下辦理提前還款，從審批到扣款大概一個(gè)月。

同日，廣州另一國(guó)有大行個(gè)貸中心人士表示：“現(xiàn)在沒(méi)幾個(gè)人來(lái)線下辦理提前還房貸手續(xù)。可能是手機(jī)銀行APP還款渠道比較暢通。現(xiàn)在辦理提前還房貸，大概一個(gè)月扣款。”

這一趨勢(shì)與分析趨勢(shì)一致。存量房貸利率完成批量調(diào)降后，提前還款的趨勢(shì)有所下降。中金公司分析師林英奇、許鴻明在近日指出，11月商品房成交數(shù)據(jù)改善較為明顯，體現(xiàn)出一攬子經(jīng)濟(jì)刺激政策對(duì)居民購(gòu)房意愿有一定提振。10月存量按揭利率調(diào)降后居民按揭早償率環(huán)比下降，預(yù)計(jì)11月居民中長(zhǎng)期貸款增速較前期繼續(xù)恢復(fù)。

在此之前，國(guó)家金融與發(fā)展實(shí)驗(yàn)室的《2024Q3房地產(chǎn)金融》顯示，2024年前三季度，居民部門中長(zhǎng)期貸款月度平均增量繼續(xù)減少，個(gè)人住房貸款提前還貸規(guī)模依然較大，個(gè)人住房貸款余額與峰值相比已經(jīng)縮水1.38萬(wàn)億元。

“穩(wěn)住樓市”還需要什么政策？

存量房貸利率調(diào)整后，居民提前還款的趨勢(shì)有所減緩。接下來(lái)，要穩(wěn)住樓市，進(jìn)一步降低提前還款的規(guī)模，跟什么有關(guān)？配套政策怎么出？

上海易居房地產(chǎn)研究院副院長(zhǎng)嚴(yán)躍進(jìn)告訴財(cái)聯(lián)社記者，穩(wěn)住樓市，按常理來(lái)說(shuō)是指確保新房交易量與二手房交易量。進(jìn)一步看，就是穩(wěn)住開(kāi)發(fā)商的新房交易量。提前還貸屬于存量概念范疇，同樣也需要加固。如果提前還貸規(guī)模過(guò)大，往往意味著樓市不穩(wěn)定，或潛藏風(fēng)險(xiǎn)。這也為我們打開(kāi)思路，穩(wěn)住樓市既要關(guān)注增量市場(chǎng)，也需探究存量市場(chǎng)，涵蓋存量房、存量土地、存量房貸。

“總體而言，提前還貸情況要作為重要的風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)測(cè)點(diǎn)。各地不能僅僅停留在房貸利率調(diào)整層面，仍需留意潛在風(fēng)險(xiǎn)。各家銀行需定期監(jiān)測(cè)提前還貸的數(shù)量、結(jié)構(gòu)、原因。如果這類現(xiàn)象持續(xù)存在，也說(shuō)明在降低房貸利率方面可能還需推動(dòng)新一輪工作。例如，可探索嘗試先還本金暫不還利息，或試行三年免息等方案。”嚴(yán)躍進(jìn)指出，盡管當(dāng)前此類舉措實(shí)施條件或許尚未成熟，但相關(guān)研究工作仍可開(kāi)展。

廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉告訴財(cái)聯(lián)社記者：當(dāng)前樓市調(diào)控進(jìn)入關(guān)鍵時(shí)期，此前提出的存量收購(gòu)和盤活措施，城中村改造以及房票安置等政策，還未有效落地。政策落實(shí)后，期望形成政策疊加與循環(huán)效應(yīng)。

李宇嘉進(jìn)一步指出，從當(dāng)前形勢(shì)來(lái)看，樓市基本面的改善才是根本所在。國(guó)家提出嚴(yán)控增量、消化優(yōu)化存量并提升質(zhì)量的要求，其中降低庫(kù)存成為重要任務(wù)。然而各地在供地方面仍需進(jìn)一步考量，應(yīng)依據(jù)庫(kù)存情況合理規(guī)劃，避免盲目供地，以免影響樓市調(diào)控成效。

中原地產(chǎn)研究院表示，契稅調(diào)整有利于降低購(gòu)房者的契稅負(fù)擔(dān)，降低居民購(gòu)房成本，支持居民剛性和改善性住房需求，疊加先前出臺(tái)的降首付、降利率等一系列金融政策手段，有利于促進(jìn)樓市止跌回穩(wěn)。

在金融政策方面，CF40報(bào)告指出，要進(jìn)一步落實(shí)中央提出的“更有力度的降息”，同時(shí)推動(dòng)住房抵押貸款利率市場(chǎng)化。把降低實(shí)際利率作為政策目標(biāo)，實(shí)際利率下降會(huì)對(duì)穩(wěn)定房?jī)r(jià)和穩(wěn)定購(gòu)房意愿產(chǎn)生直接幫助。不僅如此，實(shí)際利率下降還可以起到提振信貸需求，改善名義增速預(yù)期的作用等方式來(lái)穩(wěn)定總需求，間接起到支持房地產(chǎn)需求的作用。同時(shí)，推動(dòng)住房抵押貸款市場(chǎng)化也能降低居民負(fù)債成本，起到穩(wěn)定居民購(gòu)房需求，緩解提前還貸壓力的作用。

中信證券首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家明明表示，10月以來(lái)，在一系列利好政策出臺(tái)的背景下，房地產(chǎn)銷售以及房?jī)r(jià)均迎來(lái)顯著改善。在“穩(wěn)住樓市”的要求下，后續(xù)金融、財(cái)政等領(lǐng)域的地產(chǎn)支持政策有望進(jìn)一步加碼，例如進(jìn)一步降低按揭貸款以及公積金貸款利率、加大收儲(chǔ)力度、優(yōu)化房企融資條件等。

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