中國房地產市場迎來重量級的金融“組合拳”。24日，中國央行、國家金融監管總局等部門公布了包括降息降準、降低存量房貸利率等在內的多項房地產利好政策。

觀察人士認為，此番對房地產市場影響較為直接的五大政策可視為“五支箭”，對中國宏觀經濟和房地產市場均將產生積極影響，有助于穩定經濟增長預期，提振市場信心。

“第一支箭”是降準降息。

這并非房地產政策，但將對樓市帶來積極影響。中國央行宣布，將下調存款準備金率0.5個百分點，向金融市場提供長期流動性約1萬億元(人民幣，下同)；7天逆回購操作利率下調0.2個百分點，預計將帶動貸款市場報價利率(LPR)下行0.2至0.25個百分點。

中指研究院政策研究總監陳文靜表示，在降準降息政策下，釋放更多流動性并降低融資成本，有望提振市場信心，促進宏觀經濟平穩運行。房貸利率也與5年期以上LPR掛鉤，降息后，將降低房貸成本。

“第二支箭”是降低存量房貸利率。

中國央行行長潘功勝當日表示，引導商業銀行將存量房貸利率降至新發放貸款利率的附近，預計平均降幅在0.5個百分點左右。據測算，此舉平均每年減少家庭利息支出總數1500億元左右。中國社科院財經戰略研究院住房大數據項目組組長鄒琳華表示，存量房貸利率下降最大受益群體是2019至2021年購房的人群，以及二套房的購房者。據估計，這部分群體房貸總額約占存量房貸的三分之一到二分之一。

鄒琳華也指出，存量房貸利率下調，雖然微觀看，會降低銀行預期利息收益，但從宏觀看能夠有效降低銀行業系統性風險，降低整體壞賬率。

廣東省城規院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認為，在利率大周期下行的背景下，延遲申請貸款是最優選擇。此次降息打消了購房者的擔憂，即存量貸款利率可能會常態化下調。政策發布以后，提前還貸現象會明顯緩解。以下調50個基點為例，100萬元貸款、30年期等額本息，每月可節約300元左右，對普通工薪家庭來說是生活上的貼補，有利于促消費。

“第三支箭”是統一房貸最低首付比例至15%。

陳文靜表示，對于多數二線、三四線城市而言，當前二套房首付比例已降至較低水平，再度下調首付比例帶動效果或較為有限，但針對北上深等房價較高的核心城市，多數購買二套房的購房者采用“賣一買一”的方式完成置換，需要完成存量房交易后獲得置換的資金，此前較高的二套首付比例對于購買新房形成一定限制。二套房首付比例的下調，將加速一二手房置換鏈條的打通流轉。

“第四支箭”是優化保障性住房再貸款政策。

5月17日，央行宣布設立3000億元保障性住房再貸款，支持地方國有企業以合理價格收購已建成未出售的商品房，用作配售型或配租型保障性住房。此番央行提出，保障性住房再貸款政策中由央行出資的比例，由過去的60%提高到100%。

中指研究院認為，此舉有助于提升商業銀行貸款規模，對于地方收儲將產生一定積極帶動。此外，央行降息、提高再貸款出資比例也可以降低國企收儲成本。

“第五支箭”是支持收購房企存量土地。

此番官方提出，研究允許政策性銀行、商業銀行貸款支持有條件的企業市場化收購房企土地，盤活存量用地，緩解房企資金壓力。在必要時，也可由央行提供再貸款支持。

上海易居房地產研究院副院長嚴躍進表示，此次官方明確支持收購房企存量土地、明確兩項政策工具，即“專項債+銀行貸款”，顯著增強了財政資源和金融資源盤活存量土地的能力和力度，這也意味著后續盤活房企存量土地工作將進入實操階段。

“五支箭”之外，中國官方此番還提出延長兩項房地產金融政策文件的期限等。多箭齊發之下，中國樓市或現新變化。

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