新一輪房地產政策優化調整力度正持續加大。5月27日，上海市住房城鄉建設管理委等四部門聯合印發《關于優化本市房地產市場平穩健康發展政策措施的通知》（以下簡稱《通知》），提出調整優化住房限購政策、優化住房信貸政策、支持“以舊換新”等九條政策措施。

實際上，自5月中旬以來，全國層面統一部署，地方層面“因城施策”，多項房地產支持政策密集出臺。站在房地產市場供求關系發生變化的當下觀察，不論是“供”“需”兩端雙管齊下，還是“消化存量”“優化增量”并重，此輪房地產政策組合拳，透出不少深意。

“供”“需”兩端雙管齊下

從放松限購、引導居民房貸利率下行，到建立城市房地產融資協調機制、保交房等，近期一攬子政策凸顯出在房地產市場“供”和“需”兩端均加碼的特點。

從需求端來看，5月17日，央行圍繞住房信貸連發三招，包括降低個人住房貸款最低首付款比例、下調個人住房公積金貸款利率、取消全國層面首套住房和二套住房商業性個人住房貸款利率政策下限。此后的10天內，廣東多個地市、上海、西安、重慶相繼宣布取消當地首套房和二套房貸款利率下限，并下調最低首付比例。另外，進入5月以來，繼24日珠海“全面取消商品住房限購及限售年限”后，全國僅有6地仍在限購。

政策效果正逐步顯現，在部分一線城市和省會城市，看房者購房積極性提高了，實際市場成交也有所升溫。“父母希望在南部新城購買一套140平的改善性住房，這幾天已經轉了好幾個項目，近期就打算下定。”正在看房的南京市民李女士表示。該項目顧問宋經理介紹，新政后，項目的到訪量增長了300%。進入5月以來，該項目認購超過80套。

南京房地產學會副會長孟祥遠認為，市場經歷了一個比較大的調整后，已經到了一個底部，但之前很多人依然不愿出手，是因為沒有看到有轉折點的信號。“系列新政表明了從中央到地方‘穩樓市’的決心，釋放了這一積極信號。”他說。

從供給端來看，今年1月下旬建立的城市房地產融資協調機制已在全國多個城市大面積鋪開，數據顯示，全國297個地級及以上城市已經建立了融資協調機制，截至5月16日，商業銀行已按內部審批流程審批通過了“白名單”項目貸款金額9350億元。

業內專家指出，一攬子新政既從需求端施策，降低購房者購房門檻，減輕其還貸壓力，讓更多有效需求加快入市，又從供給端建立城市房地產融資協調機制，對符合“白名單”要求的合規房地產項目積極給予資金支持等，將有利于房地產供需關系更加平衡。

“消化存量”和“優化增量”并重

適應房地產市場供求關系的新變化，本輪政策措施中，“消化存量房產”和“優化增量住房”并重。尤其是推動住房“以舊換新”、設立保障性住房再貸款等成為盤活存量住房的重要抓手，也成為新看點。

根據中指研究院不完全監測數據，截至5月27日，全國已有超70城表態支持住房“以舊換新”“收舊換新”。“其中，開發商或國資平臺收購舊房，售房款用于購買指定新房項目，這種方式是今年以來住房‘以舊換新’的主流。”中指研究院指數研究部總經理曹晶晶表示。

業內人士認為，這一做法的最大優勢是“精準”，既盤活存量房產又優化增量住房，可謂一舉兩得。記者調研了解到，鄭州、南京、珠海等地國企已先行先試通過直接收購、以舊換新等方式參與到存量房的去化過程中，初步統計，目前各城市公布的計劃收購住房已超過1萬套。

更為引發市場關注的是，本次央行及時設立專門的再貸款工具——3000億元保障性住房再貸款，鼓勵引導金融機構按照市場化、法治化原則，支持地方國有企業以合理價格收購已建成未出售商品房，用作配售型或配租型保障性住房。業內專家認為，盤活存量是化解房地產風險的關鍵。在房地產市場低迷的情況下，原有的房產和資金循環被打破，房子很難再按原計劃賣給居民，房企和地方政府都面臨庫存積壓的問題。在新工具支持下，地方國企可以成為市面上房子的新買主，打通市場循環。

從盤活存量的角度來看，土地等資產也成為盤活的對象。自然資源部副部長劉國洪此前在國新辦發布會上介紹，自然資源部在廣泛調研的基礎上，準備出臺妥善處置閑置土地、盤活存量土地的政策措施。

“預計房地產行業將繼續適應從增量時代到存量時代的變化、供求關系和長期趨勢的變化，由總量擴張轉為存量上的改造、去庫存、消化和增量上的提質、調整、優化相結合。”仲量聯行大中華區首席經濟學家兼研究部總監龐溟表示。

推動房地產業向發展新模式加快轉變

業內人士認為，此輪政策調整力度較大，但是沒有改變一貫的政策取向，更為重要的是，不重走“靠房地產拉動經濟”老路，而是更大程度發揮市場機制作用，推動房地產業向發展新模式加快轉變。

5月17日全國切實做好保交房工作視頻會議指出，要繼續做好房地產企業債務風險防范處置，扎實推進保障性住房建設、城中村改造和“平急兩用”公共基礎設施建設“三大工程”。

“預計‘三大工程’將和房地產行業調控政策優化調整結合在一起，成為推動優化房地產行業結構、構建房地產發展新模式的新起點、新抓手、新動能。”龐溟表示。

中國民生銀行首席經濟學家溫彬表示，構建發展新模式的基礎在“保交房”。住建部從土地端通過協調機制到項目端進行一一布置和打通，既要控制好增量土地和項目，又要盤活好存量土地和項目，在保障房和商品房之間形成科學配置，從而著眼長遠構建房地產行業發展新模式。（經濟參考報 張莫 陳涵旸 鄧華寧）

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