近半年來，房地產“三大工程”成為行業轉型發展的焦點話題，特別是保障性住房建設。而在近期舉行的各地方“兩會”上，配售型保障房建設頻頻被提及，部分城市已經明確相關建設計劃，甚至有項目已經開工建設。

2023年12月27日，位于福州市長樂區濱海新城萬新路與雙龍路交叉路口西北側的濱海雙龍新居項目正式開工。這是全國首個新建配售型保障房項目。據了解，該項目總投資2.54億元，用地面積20畝，總建筑面積5.56萬平方米，總套數701套，戶型為45平方米、60平方米、75平方米三種。項目計劃于2026年12月建成。

而在上述項目正式開工之前，國家開發銀行向項目發放貸款1000萬元，標志著全國首筆配售型保障房開發貸款成功落地。

深圳市也已有部分地塊規劃建設配售型保障房。例如，2023年11月28日，深圳市規劃和自然資源局寶安管理局對[機場東地區]法定圖則06-11地塊規劃調整進行公示，其中提到，為支持首批配售保障性住房建設，該地塊用地備注“規劃，建設配售型保障房”。加上此前深圳市人才安居集團啟動的8個配售型保障房招標項目，深圳已經有9個項目正在醞釀中。

今年1月份以來，多地陸續明確今年的配售型保障房開發建設規模。例如， 1月17日，北京市規自委聯合市發改委發布了《北京市2024年度建設用地供應計劃》，住宅用地計劃供應1060公頃，其中，保障性住宅用地460公頃，并明確“進一步推進配售型保障房和配租型保障房建設”。據北京市發改委公布的信息，今年北京將建設籌集7萬套（間）保障性租賃住房、1萬套以上產權型保障房。

此外，廣西今年計劃新開工配售型保障房4000套，新開工（籌集）保障性租賃住房4萬套以上；云南省昆明市住房和城鄉建設局黨組書記、局長陳紹波在領導干部微訪談時介紹，2024年計劃建設配售型保障房4000套； 浙江省寧波市2024年計劃籌建保障性租賃住房3萬套（間）以上，新增配售型保障房4000套。

事實上，配售型保障房建設的熱議，始于“14號文”的下發。

“在房價居高不下的背景下，廣大新市民、年輕人、工薪階層、新就業大學生和各類初中級的人才，擁有產權住房的訴求非常強烈，但在經濟增長，就業環境發生根本性變化的情況下，這種訴求難以實現。” 廣東省城規院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉介紹，這是“14號文”出臺的背景之一。

同時，他表示，新一輪房改的主導思想就是要從供給側而不是需求側來解決問題，徹底調整供應結構，以實現對需求的匹配。這就是“14號文”提出的規劃建設保障性住房。這類房源是以成本價建設和供應，國有企業承擔建設和銷售，滿足中低收入人群擁有產權住房的需求。目的是徹底讓住房回歸居住和民生屬性，能夠滿足廣大中低收入人群的需求，徹底解決供需錯配的問題，讓這部分人群能夠分享到房地產市場和城鎮化的紅利，解決房地產發展不可持續和內需疲弱的問題，也是構建內循環和實現共同富裕的必經之路。

聚焦需求方，配售型保障房的買賣規則更受關注。對此，李宇嘉提到，配售型保障房要能夠保障到該保障的人群，就必須堅持封閉流轉的原則，即只能按照成本加折舊的形式賣給政府，去除商品房的套利屬性。

業內認為，“14號文”的發布，也意味著我國保障房建設或將進入“配售型保障房”為主的時代，這也必將給房地產市場帶來較大的變化。

“規劃建設保障房將有效拉動新開工與開發投資，但恐對剛需商品房市場形成分流影響，保障房供給應以籌集為主、新建為輔。” 中指研究院研究副總監徐躍進判斷，短期來看，房地產市場將受到如上影響。

而從長期來看，商品住房回歸商品屬性，專注滿足改善性住房需求，房企的產品邏輯也將會調整。徐躍進進一步解釋道：“如果本次配售型保障房政策能夠貫徹落實并長期發展，未來對商品住房市場的限制性政策預計將減少，市場和保障的關系將會逐漸理順，商品住房能夠逐漸回歸商品屬性。長期來看，剛性住房需求可以由保障房滿足，工薪收入群體可以放開手腳為美好生活奮斗；同時，房企無需再受到面積、價格等限制，也可以放開手腳打造高端改善性產品，專注滿足改善性住房需求。”（央廣網 門庭婷）

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