2023年，房地產市場的深度調整依然在持續。

　　縱觀全年成交情況，中指研究院數據顯示，2023年，重點100城新房銷售面積同比小幅下降6%，其中12月出現年末翹尾行情，單月環比漲幅19%；房價方面，百城新房價格累計微漲0.27%，二手房價格連續20個月下行。

　　進入房地產下半場，新的供求關系已經確立。年中，中央政治局會議對“房地產市場供求關系發生重大變化”的定調，成為政策轉折點，適時調整優化房地產政策拉開新一輪帷幕，各地紛紛因城施策用好政策工具箱；年末，“三大工程”在中央經濟工作會議上被提出，指向未來增量市場，或將成為房地產領域新的投資發力點。

　　2024年，如何在新邏輯下探求平衡與穩定，加快建立房地產新發展模式被寄予厚望。

　　業內分析人士認為，“住房保障體系、租購并舉、盤活存量、預售制度改革及土地制度改革、完善金融財稅配套制度”等內容，或是新發展模式的重要探索方向。

　　2023年樓市繼續筑底

　　回顧2023年市場波動情況，整體呈現出“前高、中低、后穩”的趨勢。

　　年初，樓市曾出現過“小陽春”行情，1-4月銷售面積同比增長23%。但這段回溫有其特殊性，彼時，被抑制的住房需求集中釋放，帶動了市場成交在短時間內的上升。

　　當時，即有房企人士預判到了后續增長乏力的可能性。多位來自于不同知名房企的一線銷售負責人在21世紀經濟報道的調研中表示，基于對整體收入預期、消費者實際決策的整體考量，他們判斷本輪市場變化的邏輯已經不同于以往，變動因素超出了房地產行業本身，產業的深刻調整將長遠影響到整體市場走向。

　　年中，樓市成交的量和價均出現回落，市場表現低迷。一位知名房企區域負責人曾透露：“年初被積壓的購買力快速釋放之后，到了7月份，一線成交數據基本‘腰斬’，甚至更低。”據業內人士判斷，根本原因在于對經濟增長和收入預期的擔憂，多數人削減了置業需求，觀望情緒濃郁。

　　這種情形持續上演。進入下半年，統計局數據顯示，商品房銷售額由正轉負，且兩者的降幅均持續擴大。同時，全國房地產開發投資繼續負增長，降幅不斷擴大。在納入統計的70個大中城市中，多數城市進入房價下跌通道。

　　2023年7月24日，中央政治局會議明確，要切實防范化解重點領域風險，適應我國房地產市場供求關系發生重大變化的新形勢，適時調整優化房地產政策，因城施策用好政策工具箱，更好滿足居民剛性和改善性住房需求，促進房地產市場平穩健康發展。要加大保障性住房建設和供給，積極推動城中村改造和“平急兩用”公共基礎設施建設，盤活改造各類閑置房產。在此背景下，過去市場過熱階段出臺的限制性政策得到逐步退出或優化。

　　8月以來，多個核心城市連續落地執行“認房不認貸”、優化限購和限售政策。但政策帶動效果較為有限，9、10月重點城市銷售面積環比曾出現小幅回升，但持續性不足，且同比去年仍有較大降幅。

　　進入12月，受到熱點城市政策繼續寬松、新房年末沖刺業績、二手房“以價換量”等影響，銷售節奏加快，重點城市銷售面積環比增長約19%。

　　據中指研究院監測，2023年全年，重點100城新房成交面積同比下降約6%，絕對規模為2016年以來最低水平。

　　體現樓市深層水溫的房價數據尚未有起色。中指研究院數據顯示，2023年，其重點監測的100個城市中，有64個城市新房房價較去年下跌，而二手房房價下跌的城市則為99個，二手房房價環比下跌城市數量連續7個月超90城。

　　與此同時，重點房企的銷售表現亦隨之黯淡。2023年，TOP100房企銷售總額為62791.0億元，同比下降17.3%。其中，銷售額超千億房企16家，較去年同期減少4家；百億房企116家，較去年同期減少14家。

　　另據初步統計，2023年，全國300城住宅用地供求規模同比降幅均在兩成以上。

　　中指研究院研究總監陳文靜認為，政策環境已經接近2014年最寬松階段，但居民收入預期弱、房價下跌預期強等因素依然制約著市場修復節奏，新房市場調整態勢未改，核心城市政策效果持續性不足。

　　根據“中國房地產業中長期發展動態模型”測算，中指方面認為，2024年全國房地產市場將呈現“銷售規模仍有下行壓力，新開工面積、開發投資或繼續回落”的特點，中性假設下，全國商品房銷售面積同比或下降4.9%；但若大環境積極、置業意愿改善，疊加城中村改造的推進，銷售規模或可實現小幅增長，市場有望逐漸筑底企穩。

　　加快構建房地產發展新模式

　　地產分析人士普遍認為，當前房地產的調整，應該從“周期論”切換成“轉場論”，即從上半場到下半場的轉換，從舊模式到新模式的轉換。

　　監管層對于供求關系發生重大變化的表態，是立足我國經濟社會發展階段和房地產自身發展規律作出的重大判斷。住房和城鄉建設部部長倪虹近日表示，中央作出一系列重要部署，提出構建房地產發展新模式，這是破解房地產發展難題、促進房地產市場平穩健康發展的治本之策。

　　對于如何構建房地產發展新模式，倪虹表示，在體制機制上，要建立“人、房、地、錢”要素聯動的新機制，從要素資源科學配置入手，以人定房，以房定地、以房定錢，防止市場大起大落。同時，還要建立房屋從開發建設到維護使用的全生命周期管理機制，包括改革開發方式、融資方式、銷售方式，建立房屋體檢、房屋養老金、房屋保險等制度。

　　具體到落實層面，倪虹強調，首先要抓好“三大工程”的實施，即規劃建設保障性住房、 “平急兩用”公共基礎設施建設和城中村改造。同時，落實中央金融工作會議精神，一視同仁滿足不同所有制房地產企業合理融資需求，促進金融與房地產良性循環。

　　2023年，中央經濟工作會議強調了“三大工程”的重要性。中央財辦回應經濟熱點問題時也表示，“三大工程”既是解決人民群眾急難愁盼問題的重大民生工程，又有利于帶動房地產相關投資消費，穩定宏觀經濟大盤。

　　在從業人士看來，“三大工程”有望成為2024年穩投資、促消費的重要抓手，與“三大工程”有關的配套政策也將加快落實，積極發揮穩投資作用。

　　據廣發證券方面測算，2024年“三大工程”對地產投資規模的貢獻預計或有0.93萬億元，將拉動地產投資7.8個百分點，有望成為帶動2024年總需求進一步好轉的重要動力。

　　地方層面正在加速對“三大工程”的落實。11月，廣州發布了“城中村改造條例征求意見稿”；近日，深圳集中開工13個配售型保障性住房項目，房源合計1萬余套，總投資約125億元；國家開發銀行近日還在福州落地了全國首筆配售型保障性住房貸款。

　　另據住房城鄉建設部相關司局負責人透露，目前大部分城市已按要求報送了明年保障性住房的建設計劃和建設項目，住房城鄉建設部正在會同有關部門督促地方將建設項目落實到具體建設地塊，同時做好后續項目儲備。其中上海、濟南、青島、福州、長沙等不少城市已經開工了一批項目。

　　1月2日，央行消息，2023年12月國開行、進出口銀行、農行凈新增PSL3500億元。機構普遍認為，在“三大工程”被中央經濟工作會議等重要會議頻頻提及的背景下，PSL作為期限與成本適配的政策性貸款，本次投放有望為“三大工程”提供資金支持，加快“三大工程”的建設進度。

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