剛剛過(guò)去的這個(gè)周末，中國(guó)人民銀行貨幣政策司司長(zhǎng)鄒瀾關(guān)于存量房貸利率的表態(tài)，以超高的頻率在各大網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)上持續(xù)刷屏。隨著時(shí)間的推移，各方對(duì)此關(guān)注點(diǎn)已從最初的有利于改善斷供、提前還貸現(xiàn)象，延伸至釋放更多消費(fèi)潛力上。

鄒瀾稱，今年上半年，個(gè)人住房貸款累計(jì)發(fā)放3.5萬(wàn)億元，較去年同期多發(fā)放超過(guò)5100億元，對(duì)住房銷售支持力度明顯加大。但統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示的個(gè)人住房貸款余額總體還略微減少一點(diǎn)，這主要是因?yàn)槔碡?cái)收益率、房貸利率等價(jià)格關(guān)系已經(jīng)發(fā)生了變化，居民使用存款或者減少其他投資提前償還存量貸款的現(xiàn)象大幅增加。

對(duì)于提前還貸的原因，鄒瀾認(rèn)為，與存量房貸利率處在較高水平有關(guān)。即盡管貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率下行了0.45個(gè)百分點(diǎn)，但因?yàn)楹贤s定的加點(diǎn)幅度在合同期限內(nèi)是固定不變的，所以，前些年發(fā)放的存量房貸利率仍然處在相對(duì)較高的水平上。

在光大銀行金融市場(chǎng)部宏觀研究員周茂華看來(lái)，提前還貸行為有其特殊的宏觀經(jīng)濟(jì)、市場(chǎng)背景。近年來(lái)，市場(chǎng)利率穩(wěn)步下降導(dǎo)致存量房貸利率與新購(gòu)房利率出現(xiàn)明顯利差；同時(shí)，由于金融市場(chǎng)波動(dòng)導(dǎo)致部分投資者缺乏合意的資產(chǎn)標(biāo)的；此外，還受近年來(lái)居民儲(chǔ)蓄整體增長(zhǎng)較快等因素影響，可以說(shuō)是多因素共同推動(dòng)了提前還貸現(xiàn)象。

中國(guó)社會(huì)科學(xué)院金融研究所金融科技研究室主任尹振濤在接受《證券日?qǐng)?bào)》記者采訪時(shí)也提出，從近兩年的房貸利率來(lái)看，一個(gè)比較明顯的特征，就是存量房的貸款利率與新發(fā)放的按揭貸款利率之間的剪刀差不斷擴(kuò)大，且差距越來(lái)越大。

結(jié)合貝殼研究院發(fā)布的6月份百城房貸利率數(shù)據(jù)來(lái)看，其監(jiān)測(cè)的百城首套主流房貸利率平均為4.0%，二套主流房貸利率平均為4.91%，均與上月基本持平。6月份，首套、二套主流房貸利率較去年同期分別回落42BP（基點(diǎn)）和17BP。

對(duì)于這一現(xiàn)狀，鄒瀾也給出了后續(xù)的政策調(diào)整方向：按照市場(chǎng)化、法治化原則，支持和鼓勵(lì)商業(yè)銀行與借款人自主協(xié)商變更合同約定，或者是新發(fā)放貸款置換原來(lái)的存量貸款。

盡管這一政策調(diào)整方向頗受購(gòu)房者擁護(hù)，但于銀行而言，這樣的“轉(zhuǎn)換貸”似乎與提前還貸帶來(lái)的結(jié)果高度相似，即會(huì)在一定程度上減少其貸款息差，從而對(duì)銀行收益帶來(lái)負(fù)面影響。

以截至2022年末金融機(jī)構(gòu)個(gè)人住房貸款余額38.8萬(wàn)億元這一數(shù)據(jù)作為依據(jù)，據(jù)中信證券測(cè)算，假定存量房貸按揭調(diào)整比例為20%，定價(jià)調(diào)整幅度50BP，則對(duì)商業(yè)銀行全年凈息差和凈利潤(rùn)的負(fù)向影響約為1.3BP、1.7%；如果假設(shè)存量房貸按揭調(diào)整比例70%，定價(jià)調(diào)整幅度80BP，則對(duì)商業(yè)銀行全年凈息差和凈利潤(rùn)的負(fù)向影響約為7.3BP、9.4%。

中信證券銀行業(yè)首席分析師肖斐斐認(rèn)為，正是因?yàn)閮煞N情形對(duì)于銀行息差和盈利將產(chǎn)生顯著差異，因此如果沒(méi)有官方文件出臺(tái)強(qiáng)制性要求，則銀行基于當(dāng)前的監(jiān)管期待，仍然存在較大的自主空間。

不過(guò)，中國(guó)社會(huì)科學(xué)院經(jīng)濟(jì)研究所副所長(zhǎng)原磊在接受《證券日?qǐng)?bào)》記者采訪時(shí)，從幫助居民修復(fù)資產(chǎn)負(fù)債表的角度給出了相對(duì)積極的政策效果預(yù)期。在他看來(lái)，通過(guò)這樣的一種“轉(zhuǎn)換貸”的方式，有利于緩解購(gòu)房居民的利息負(fù)擔(dān)，弱化提前還貸動(dòng)機(jī)，緩解資產(chǎn)負(fù)債表修復(fù)對(duì)消費(fèi)和投資的沖擊。對(duì)于銀行來(lái)說(shuō)，提前還貸也會(huì)帶來(lái)較大的壓力，會(huì)造成利息損失。因此，借助這樣一種“轉(zhuǎn)換貸”的方式，其實(shí)對(duì)于購(gòu)房者與銀行來(lái)說(shuō)，是“雙贏”局面。

對(duì)于此次央行給出的“轉(zhuǎn)換貸”這一方式，多位接受記者采訪的業(yè)內(nèi)專家也不約而同地提出，居民消費(fèi)金融支出的下降可部分增加社會(huì)消費(fèi)支出。

比如，仍按前述兩種假設(shè)情形，從居民按揭月供支出端來(lái)說(shuō)，按100萬(wàn)貸款，期限15年，等額本息方式測(cè)算，中信證券預(yù)測(cè)，下調(diào)50BP、80BP對(duì)應(yīng)全年月供減少約3000元、4900元。

原磊稱，按揭還貸支出的下降勢(shì)必會(huì)增加居民手中的可支配收入，進(jìn)而有利于釋放消費(fèi)潛力。

尹振濤也表示，從消費(fèi)的角度來(lái)講，一個(gè)低成本的貸款利息不僅實(shí)際降低居民的按揭貸款成本，對(duì)于激活經(jīng)濟(jì)，擴(kuò)大消費(fèi)，擴(kuò)大內(nèi)需還會(huì)有更大的幫助。

肖斐斐預(yù)計(jì)，下階段全社會(huì)各界的行為和反饋將為后續(xù)進(jìn)一步出臺(tái)更細(xì)節(jié)的金融政策和經(jīng)濟(jì)政策提供依據(jù)。（證券日?qǐng)?bào)？杜雨萌）

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