當前，房地產市場正出現積極變化，但也存在隱憂。如何建立發展新模式至關重要。

開發投資有望企穩

“在供給、需求兩端政策的推動下，前期積壓的剛性和改善性住房需求將逐步釋放，帶動房地產銷售、開發環節逐步修復。”中國民生銀行首席經濟學家溫彬表示。

從投資端看，房地產開發投資降幅、房地產開發企業到位資金降幅均有所收窄。今年前3月，全國房地產開發投資25974億元，同比下降5.8%，較去年10%的降幅明顯收窄；房地產開發企業到位資金34708億元，同比下降9%，較去年25.9%的降幅大幅收窄。

與此對應，房企的融資狀況正逐步改善。房地產開發貸款增速提升。截至3月末，房地產開發貸款余額13.3萬億元，同比增長5.9%，增速比上年末高2.2個百分點。“一季度房地產開發貸款累計新增約5700億元，與同期商品房在建規模相比，處在較高水平。”中國人民銀行貨幣政策司司長鄒瀾表示。

從銷售端看，商品房銷售面積降幅收窄，銷售額由降轉增。前3月商品房銷售面積29946萬平方米，同比下降1.8%，較前2月3.6%的降幅進一步收窄，較去年24.3%的降幅明顯收窄。值得注意的是，商品房銷售額30545億元，由前2月的下降0.1%轉為增長4.1%，其中住宅銷售額增長7.1%。

這意味著前期一系列政策效果正在持續顯現，尤其在首套房貸利率政策調整優化的帶動下，房貸利率下行，購房需求進一步釋放。“今年3月份，新發放的個人住房貸款利率為4.14%，同比下降1.35個百分點。”鄒瀾表示，人民銀行、銀保監會已建立“首套住房貸款利率政策動態調整機制”，截至今年3月末，符合放寬首套房貸利率下限條件的城市共有96個，其中，83個城市下調了首套房貸款利率下限，12個城市取消了首套房貸款利率下限。

可持續性仍待觀察

面對以上積極變化，市場仍持審慎樂觀態度。多名業內人士表示，目前房地產投資修復以“保交樓”為主要特征，房企新開工意愿稍顯不足。

“房企對未來預期仍不十分穩定。”溫彬認為，對比數據可以看出，今年前3月，房地產開發企業房屋竣工面積同比增長14.7%，房屋施工面積同比下降5.2%，但房屋新開工面積卻同比下降了19.2%，較前2月9.4%的降幅進一步下滑。

究其原因，主要受三方面因素影響。首先，房地產銷售仍受制于非核心城市。“房企長期、可持續發展的前提是要把房子賣出去。”上海金融與發展實驗室主任曾剛認為，接下來要進一步修復提升購房者意愿，圍繞實際需求，把相關政策落細落實。

其次，居民更加青睞現房，對期房缺乏信心，這導致房款在居民部門間流動，而非變成房企的銷售回款。今年以來，二手房市場的回升幅度、市場熱度均高于新房市場。曾剛表示，目前居民購買二手房所面臨的不確定性更低。

再次，民營房企依然面臨一定壓力。近期，個別上市房企存在觸發退市風險警示的隱憂，部分民營房企的資產負債表亟待修復。“一季度房地產開發民間投資下降13.8%，下拉民間投資增速5個百分點。”國家統計局新聞發言人、國民經濟綜合統計司司長付凌暉表示。修復民營房企信心，相關部門高度重視。住房和城鄉建設部近期表示，要“抓兩頭、帶中間”。“一頭”抓出險房企，既要幫助企業自救，也要依法依規處置；“一頭”抓優質房企，要一視同仁地支持優質國企、民企改善資產負債狀況。

平穩推動市場轉型

房地產市場保持平穩健康發展，治本之策在于促轉型，即推動建立房地產業發展新模式。

多名業內人士表示，現房銷售可能成為主流，這有助于降低房地產行業杠桿率，進而降低風險。住房和城鄉建設部近期表示，有條件的可以進行現房銷售，繼續實行預售的，必須把資金監管責任落到位，不能出現新的交樓風險。

當前，市場正處在過渡階段，必須抓住“保交樓”這個關鍵，不能讓購房者的利益蒙受損失。“下一步，將加大‘保交樓’金融支持，加快完善住房租賃金融政策體系，推動房地產業向新發展模式平穩過渡。”鄒瀾說。

金融數據的變化，折射出房地產市場轉型步伐。中國銀保監會數據顯示，今年一季度，住房租賃貸款同比增長93.5%，保障性安居工程貸款持續增長；此外，個人住房貸款投放力度加大，92%用于支持購買首套房，合理滿足剛需群體的信貸需求。

推動建立發展新模式，要從解決“有沒有”轉向解決“好不好”。住房和城鄉建設部部長倪虹此前表示，提升住房品質、讓老百姓住上更好的房子，是房地產市場高質量發展的必然要求。接下來將加大力度，增加保障性租賃住房供給和長租房市場建設，讓新市民、青年人更好安居。“新市民群體是重要的市場需求主體，后續相關金融政策可圍繞房貸靈活還款等方面探索創新。”中國郵政儲蓄銀行研究員婁飛鵬說。 

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