近日，武漢原綠世嘉置業(yè)有限公司（簡稱“原綠世嘉”）發(fā)布了第四次重整意向投資人預招募公告。該房企是武漢東西湖區(qū)樓盤武漢當代境MOMA的項目開發(fā)公司，項目受大股東當代集團總部資金緊張、債務影響而停工數(shù)月，公司則在2021年底申請了破產(chǎn)清算。

根據(jù)法院裁定，原綠世嘉總債權(quán)金額約15.90億元，其中購房類債權(quán)達到823筆，債權(quán)金額約9.77億元，也就是823位購房業(yè)主成了債權(quán)人。目前在政府有關(guān)部門協(xié)調(diào)下，武漢當代境MOMA項目已復工，而原綠世嘉也在尋求資金重整。

事實上，像原綠世嘉這樣在近年陷入危機的房企并非個案。伴隨房地產(chǎn)行業(yè)進入深度調(diào)整期，以高負債、高杠桿沖刺規(guī)模的企業(yè)發(fā)展模式成為過去，房企面臨著前所未有的挑戰(zhàn)。而在轉(zhuǎn)型過程中，一部分房企陷入了債務困境，面臨破產(chǎn)清算。

多家中小型民營房企破產(chǎn)

在銷售下行和融資環(huán)境緊張等因素影響下，部分房地產(chǎn)企業(yè)在2022年面臨著較大的資金壓力，甚至出現(xiàn)債務違約。中指研究院數(shù)據(jù)顯示，2022年房地產(chǎn)行業(yè)新增違約主體28家，基本為民營房企。

受債務違約事件影響，2022年10月17日，陽光城集團旗下的境外主體陽光城嘉世國際有限公司被香港高等法院頒布清盤令，成為首家被香港法院正式頒布清盤令的中資房企。而花樣年、三巽控股、恒大集團、祥生控股、大發(fā)地產(chǎn)等多家房企也被債權(quán)人提出清盤呈請，不過尚未被正式頒布清盤令。

除此之外，還有更多房企面臨著破產(chǎn)危機。人民法院公告網(wǎng)顯示，2022年全國已發(fā)布約349份房地產(chǎn)相關(guān)的破產(chǎn)文書。

截至1月6日，全國企業(yè)破產(chǎn)重整信息網(wǎng)共收錄了破產(chǎn)房地產(chǎn)企業(yè)934家。從企業(yè)性質(zhì)來看，934家破產(chǎn)房企中，國有企業(yè)和集體企業(yè)合計23家，外商投資企業(yè)和港、澳、臺投資企業(yè)共14家，而其他民營企業(yè)達897家，占比超過96%。

從企業(yè)規(guī)模來看，934家破產(chǎn)房地產(chǎn)企業(yè)中，同時符合注冊資本5000萬元以上、職工數(shù)量100人以上的大型房地產(chǎn)企業(yè)僅有13家，其他中小型房地產(chǎn)企業(yè)則達到了921家，占破產(chǎn)房地產(chǎn)企業(yè)總數(shù)的98.61%。

流動性吃緊房企持續(xù)承壓

銷售業(yè)績的下滑是房企面臨的主要困境之一，統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，2022年1-11月，全國商品房銷售面積12.1億平方米，同比下降23.3%，商品房銷售額11.9萬億元，同比下降26.6%。

百強房企也不得不面對業(yè)績下降的壓力，據(jù)中指研究院統(tǒng)計，2022年，TOP100房企權(quán)益銷售額為53602.7億元，權(quán)益銷售面積為33723.1萬平方米，同比分別下降42.9%和48.1%，市場份額約39.3%，較上年下降12.3個百分點。銷售額超千億房企20家，較上年同期減少21家，超百億房企130家，較上年同期減少28家。從公布銷售目標的15家房地產(chǎn)企業(yè)來看，2022年，目標完成率均值為73.6%，低于去年同期的93.4%。

市場成交尚待恢復的同時，房企融資也較為緊張。中指研究院數(shù)據(jù)顯示，2022年1-12月，房地產(chǎn)行業(yè)共實現(xiàn)非銀類融資8457.4億元，同比下降50.7%。其中海外債發(fā)行僅176.1億元，信托融資972.1億元，降幅均超過八成。而2023年房企的債務壓力也不小，2023年一季度即為首個償債高峰；其中信用債中有近400億元、海外債中有近700億元為出險企業(yè)的到期債務，占一季度到期債務的四成。

在流動性吃緊的情況下，多數(shù)房企放緩了拿地節(jié)奏，尤其是民營房企大多削減了投資規(guī)模和力度。中指研究院數(shù)據(jù)顯示，2022年，50家代表企業(yè)權(quán)益拿地總額為6765.6億元，同比下降62.4%，拿地銷售比均值為15.5%，較上年下降11.4個百分點。其中，央國企拿地銷售比為21.4%，仍保持了一定的投資強度；民營房企權(quán)益拿地總額降幅則超80%，拿地銷售比僅5.8%，投資規(guī)模和強度銳減。在2022年權(quán)益拿地金額榜單前10名中，僅有濱江集團一家民營房企，其余席位則被華潤、中海、保利、建發(fā)、招商蛇口、中國鐵建、越秀地產(chǎn)、華發(fā)股份等央國企占據(jù)。

房企向新發(fā)展模式平穩(wěn)過渡

2022年11月以來，多項重磅政策的落地釋放出積極信號，提振市場信心。12月中央經(jīng)濟工作會議上，房地產(chǎn)作為國民經(jīng)濟支柱產(chǎn)業(yè)的地位再獲確認，同時會上指出要推動房地產(chǎn)業(yè)向新發(fā)展模式平穩(wěn)過渡。

“房企首要任務應是抓住融資窗口期，積極作為，最大限度補充流動性。”中指研究院分析人士表示。信貸、債券、股權(quán)三條主要融資渠道的打開一定程度上緩解了房企融資緊張的問題，央國企及優(yōu)質(zhì)民企將顯著受益。據(jù)中指研究院監(jiān)測，2022年12月房企融資額環(huán)比上升，出現(xiàn)翹尾行情。

同時隨著政策逐步顯效和購房需求逐漸釋放，銷售端數(shù)據(jù)也逐步好轉(zhuǎn)。克而瑞數(shù)據(jù)顯示，12月房地產(chǎn)市場迎來小幅翹尾行情，重點30城新房供應、成交環(huán)比增幅分別為9%和18%。中指研究院統(tǒng)計數(shù)據(jù)則顯示2023年元旦假期期間（12月31日-1月2日），重點監(jiān)測城市新建商品住宅成交面積較去年元旦假期（2022年1月1日-3日）增長超兩成。

面對新的一年，經(jīng)歷了嚴苛考驗的房企，緊抓銷售和回款仍是未來的重要任務。克而瑞分析人士認為，只有耐心等待預期修復、需求端改善，市場筑底回升、銷售回款得到保障，才能讓企業(yè)真正走出困境。具體從企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略角度而言，出險房企仍應以保交付為主要目標，其他規(guī)模房企也需保證貨量供應，積極營銷、促進銷售去化及現(xiàn)金回籠。同時，在行業(yè)調(diào)整期下，企業(yè)也更應該回歸產(chǎn)品，加強產(chǎn)品力打造、持續(xù)關(guān)注產(chǎn)品升級迭代，在日趨加劇的行業(yè)競爭中強化發(fā)展優(yōu)勢。

一些房企高管面對未來也展現(xiàn)出信心與決心。萬科董事會主席郁亮在臨時股東大會上表示，當下行業(yè)最需要的是信心，這幾個月下來“微光”正在逐步變成“曙光”。五礦地產(chǎn)黨委書記、董事長何劍波則表示：“展望2023年，陣痛與希望共存，市場信心仍有待恢復，但房地產(chǎn)作為支柱產(chǎn)業(yè)將長期存在，相信最困難的時刻已經(jīng)過去，行業(yè)發(fā)展將進入新常態(tài)。路雖遠，行則將至；事雖難，做則必成。”

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