上圖 富國首創水務REIT底層基礎設施資產之一合肥市十五里河污水處理廠PPP項目。（資料圖片）

基礎設施REITs試點有望進一步增量擴圍。近日，證監會副主席李超在首屆長三角REITs論壇上表示，進一步擴大REITs試點范圍，盡快覆蓋新能源、水利、新基建等基礎設施領域。加快打造REITs市場的保障性租賃住房板塊，研究推動試點范圍拓展到市場化的長租房及商業不動產等領域。

專家表示，作為基礎設施領域的重大投融資創新，REITs能夠盤活存量、帶動增量、擴大有效投資，進一步擴大試點范圍、建立多層次REITs市場，有助于更好地激發市場活力和發展內生動力，從而更高效服務實體經濟。

市場總體運行平穩

自2020年4月試點啟動以來，我國REITs市場發展進入快車道，總體運行平穩，達到預期目標。

數據顯示，截至今年11月底，共批準基礎設施REITs產品24只，已上市22只，募集資金超過750億元，總市值約830億元，整體較首發上漲約20%，項目涵蓋收費公路、產業園區、污水處理、倉儲物流、清潔能源、保障性租賃住房等多種資產類型，募集資金重點用于科技創新、綠色發展和民生等補短板領域，回收資金帶動投資的新項目總投資額超過4200億元，形成良好示范效應。

在國際資本市場，REITs已有60多年發展歷史，是一個發展迅速、相對成熟的金融產品。借鑒成熟市場經驗和規律，我國走出一條符合中國國情的REITs發展之路。李超表示，在服務方向方面，我國REITs市場堅持服務實體經濟，依托交通、能源、市政、倉儲物流、園區等基礎設施領域積累的規模龐大優質資產，率先推出了公募REITs試點。同時，落實中央“房住不炒”要求，將試點范圍拓展到保障性租賃住房領域。

在制度規則方面，我國基礎設施REITs試點注重頂層設計，構建了交易所負責上市審核、證監會負責產品注冊、國家發改委負責項目合法合規性把關推薦的制度體系和業務流程。二級市場交易環節，建立了漲跌幅制度，引入做市商機制，促進價格發現，增加市場流動性，上市REITs日均換手率2.11%，流動性高于日本、新加坡、中國香港等市場。

在運作模式方面，結合實際，我國采用“公募基金+ABS”的契約型公募REITs試點模式；治理結構以基金管理人為主導，原始權益人參與，同時采用外部管理模式，相關制度安排既有利于保護投資人利益，又有利于發揮原始權益人運營能力優勢，增強其參與積極性，這是對公司治理機制的有益創新和探索。“我國基礎設施REITs試點啟動以來，基礎制度規則、監管架構加快構建，市場體系逐步完善，試點項目和相關制度安排初步經受住了市場檢驗，受到了各方廣泛認可。”李超表示。

展望未來，基于我國龐大的基礎設施規模以及海外成熟市場的發展態勢，我國基礎設施公募REITs發展空間廣闊。上交所總經理蔡建春分析，從境外市場看，海外REITs市場整體規模一般是當地GDP的3%到16%，股票市值的1%到8%。考慮到目前我國百萬億元級的存量基礎設施規模、每年百萬億元的GDP水平和近80萬億元股票市值，預計未來REITs市場容量在萬億元以上，潛力巨大。

進一步擴大試點范圍

對于REITs試點范圍將迎來進一步提速擴圍，市場反應熱烈。

“推動試點范圍拓展到市場化的長租房及商業不動產等領域意義重大。”中金公司研究部不動產與空間服務行業首席分析師張宇表示，短期內商業地產REITs或有助于房企信用風險處置，防范金融系統性風險；長期來看商業地產REITs市場建設或將引導開發商拓展價值邊界，提升綜合能力，同時從供給側為資本市場提供更為多元的長久期資產。

光大證券分析師何緬南認為，商業不動產REITs研究加速，有助于推動市場高質量發展。對于租賃市場來說，長租公寓當前處于政策紅利期，租賃市場監管力度加強及降稅導向為長租公寓帶來新發展空間，公募REITs的放開勢必有利于企業緩解融資難，進一步提升租賃物業供給量。

今年以來，支持基礎設施REITs擴容提質的政策措施密集落地。5月19日，國務院辦公廳印發《關于進一步盤活存量資產擴大有效投資的意見》，提出推動基礎設施REITs健康發展，鼓勵更多符合條件的項目發行上市；5月27日，證監會與國家發改委聯合印發《關于規范做好保障性租賃住房發行基礎設施領域不動產投資信托基金（REITs）試點有關工作的通知》，支持條件成熟的地區推出保障性租賃住房REITs項目，正式啟動相關試點工作。

政策助力為REITs市場發展打開廣闊空間。今年獲批的REITs產品，資產類型已由傳統基建類項目，拓展至清潔能源、保障性租賃住房等基礎設施補短板重點領域，市場廣度穩步拓寬。

未來基礎設施REITs擴圍還有哪些可能性？北京大學光華管理學院院長劉俏認為，高鐵、新能源車、5G基站等關鍵領域在國民經濟里處于節點位置，行業內的投資和技術變革有較好的外溢效應。對于這些領域，可以把它識別出來，納入REITs底層資產范圍，優先進行發展。還可以把碳資產納入REITs底層資產范圍，通過IPO上市，在二級市場交易形成市場價格，引導資金配置到關鍵領域，推動找到最優化的碳中和實現路徑。

值得一提的是，在基礎設施REITs資產擴圍的同時，基金擴募步伐也在持續。12月7日，中金普洛斯REIT等首批5只基礎設施REITs擴募項目狀態更新，其中華安張江光大REIT、中金普洛斯REIT、富國首創水務REIT狀態更新為“已反饋”，博時蛇口產園REIT、紅土鹽田港REIT狀態更新為“已問詢”，意味著首批基礎設施REITs擴募又有新進展。

“首批基礎設施REITs擴募，更多基礎設施被納入底層資產，相關REITs有望因擴募而降低估值，提升收益率水平。”光大證券分析師孫偉風表示，國內REITs發行迎來蓬勃發展已是大勢所趨，底層資產優質的REITs市場收益率將穩步提升。

探索建設多層次市場

12月6日召開的中共中央政治局會議提出，要著力擴大國內需求，充分發揮消費的基礎作用和投資的關鍵作用。REITs是基礎設施投融資機制的重大創新，在有效盤活存量資產、拉動社會有效投資方面能夠發揮出積極作用。

不過，當前我國基礎設施REITs尚處于發展初級階段，市場建設有待進一步完善。招商基金研究部首席經濟學家李湛表示，目前政策規定中對于底層資產項目的要求較為嚴格，市場上符合條件的優質項目不多，對各類REITs產品的稅收優惠不夠明確。此外，目前REITs公眾投資者參與程度不高，產品流動性有待進一步提升。

要充分發揮基礎設施REITs產品功能，還需推動多層次REITs市場建設，加快推進REITs市場常態化發展。

“為盡快拓寬市場的廣度和深度，應當積極探索建立多層次的REITs市場，推動保障性租賃住房REITs的常態化發行，打造REITs市場的保租房板塊。”蔡建春表示，還應鼓勵優質房地產企業依托符合條件的倉儲物流、產業園區等資產發行基礎設施REITs；進一步拓寬REITs試點覆蓋的資產類型，鼓勵新能源、新基建等基礎設施項目開展REITs試點。

要更好地激發市場活力和發展內生動力。蔡建春認為，還應堅持市場化方向，在項目挖掘、估值定價等環節促進市場主體發揮主導作用，實現“報得上、審得好、發得穩”。在申報端，加強市場組織，持續研究完善相關配套機制和專項立法，形成制度激勵。在審核端，構建公開透明、高效可預期的注冊上市審核程序和運行機制，嚴格遵循以信息披露為中心，以投資者需求為導向，充分披露與投資者投資決策密切相關的重要信息。在發行端，持續擴充配置型投資機構，研究完善相關發行和交易機制，激發市場活力，維護市場平穩運行。

張宇認為，建立多層次REITs市場，意味著市場發行主體應多元化，即在當前以國企央企為主要發行主體的基礎上，鼓勵民營企業參與REITs發行；底層資產類型應多元化，進一步推動更多基礎設施資產類型上市，以及研究推動商業不動產試點；投資主體應多元化，推動社保基金、養老金、企業年金等配置型長期機構投資者參與投資，培育專業化REITs投資者群體。

REITs市場建設是一項系統工程，需發揮各方合力。李超表示，接下來證監會將會同國家發改委等進一步健全REITs綜合推動機制，統籌解決REITs發展涉及的項目合規、國資轉讓、權益確認等共性問題，保障常態化項目供給，促進市場規范發展。

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