1-4月份，房地產開發投資呈現負增長，4月當月降幅擴大，商品房銷售、新開工面積等指標大幅下行。近期房貸利率下調、多地政策放松，有利于托底市場需求，行業的政策底已過，但由于市場深度調整，企業、居民信心不足，而新開工規模的連續收縮將傳導至施工端，房地產投資預計仍有下行空間，行業的鋼材需求尚未至底部，改善或需待下半年。

一、商品房銷售景氣持續下行

1-4月份，商品房銷售面積39768萬平方米，同比下降20.9%，增速較1-3月份回落7.1個百分點。分類型看，住宅銷售面積下降25.4%，辦公樓銷售面積增長15.1%，商業營業用房銷售面積增長12.4%。

從單月來看，商品房銷售面積自去年下半年以來持續負增長，今年4月份同比降幅由上月的17.7%擴大至38.8%，房地產市場深度調整，4月份銷售規模加速收縮，環比降幅亦明顯大于往年。

圖1 2018-2022年月度商品房銷售面積及同比增速

商品房銷售規模持續收縮，既有疫情沖擊、政策調控等短期外在因素的影響，也有行業本身發展周期帶來的內生動能減弱的原因，是短期和中長期因素疊加影響的結果。

從長周期來看，房地產行業經歷20年發展，成長期已過，行業發展邏輯發生變化，需求回歸居住屬性，家庭資產中對于房產的配置意愿減弱，房地產市場規模預計不會再明顯擴張；從中周期來看，自2016年開始的本輪房地產市場景氣周期也處于下行階段。

房地產在經濟中的作用舉足輕重，穩增長還需房地產市場穩定。5月15日，央行通知表示，對于貸款購買普通自住房的居民家庭，首套住房商業性個人住房貸款利率下限調整為不低于相應期限貸款市場報價利率減20個基點；5月20日，最新一期五年期LPR下調至4.45%。五年期以上LPR和房貸利率掛鉤，部分銀行房貸利率已經下調，有助于降低居民房貸成本。另外，全國已有多個城市調整調控政策，如降低首付比例、加大公積金購房支持力度等，支持剛性和改善性住房需求。

房地產市場的政策底已過，疫情影響減弱后，被疫情限制的購房需求將有所釋放，疊加政策放松，對沖市場的下行趨勢，商品房銷售情況將有所改善，但由于居民預期及信心較弱，在大周期和中周期疊加的下行階段，市場短期可能難有明顯回暖。

二、新開工和土地購置規模大幅收縮

1-4月份，房屋新開工面積39739萬平方米，同比下降26.3%；從單月來看，自去年4月份開始，新開工面積持續負增長，今年4月份同比降幅由上月的22.2%擴大至44.2%，新開工下行明顯加快，對后期施工和行業的投資形成制約。

圖2 2018-2022年月度新開工面積及同比增速走勢

由于新開工面積的持續下降，施工面積亦大幅收縮。1-4月份，房地產開發企業房屋施工面積818588萬平方米，同比持平；單月來看，4月份施工面積同比下降39.3%，降幅較上月擴大18.0個百分點。

值得注意的是，房屋累計施工面積自2000年以來未出現過負增長，今年前四個月同比增速首次降至0%，下月或將呈現負增長，施工規模或長周期見頂，對房地產投資形成壓力。

1-4月份，房地產開發企業到位資金48522億元，同比下降23.6%，降幅進一步擴大，企業資金狀況依然較差。由于銷售不景氣，到位資金中占比最大的定金及預收款下降37.0%。

市場信心不足，企業預期轉弱，開工和拿地意愿不強。1-4月份，房地產開發企業土地購置面積1766萬平方米，同比降幅達46.5%。

三、房地產開發投資呈現負增長

1-4月份，全國房地產開發投資39154億元，同比下降2.7%，增速由正轉負。分地區來看，東北地區同比下降30.5%，降幅最大，東部和西部地區分別下降1.8%和6.4%，中部地區小幅增長2.1%。

從單月來看，4月份房地產開發投資同比下降10.1%，降幅較上月擴大7.7個百分點。

圖3 2017-2022年月度房地產開發投資同比增速走勢

去年下半年以來，房地產投資的下行壓力逐步顯現。由于商品房銷售仍呈下行趨勢，且降幅擴大，開發企業信心不足，疊加資金壓力，新開工和購地等主要指標持續萎縮，將進一步向施工傳導，施工面積或呈下行趨勢，房地產投資也面臨下探的壓力。市場需求帶動供給企穩后，房地產投資才可能逐步改善。

四、房地產建設用鋼改善或待下半年

疫情沖擊最嚴重的時段已過，項目施工加快，有利于提振鋼材需求，但由于新開工面積的大幅收縮，存量施工規模見頂，短期房地產投資有下行空間。

房地產市場風險正逐步釋放，行業的政策底已過，當前市場重點關注行業的底部在哪里以及何時能夠企穩。根據以往規律，商品房銷售領先于新開工和房地產投資，今年房地產行業主要指標中，商品房銷售面積最先見底，預計在4-5月份，之后隨著房貸利率下調，各地政策放松，市場可能趨于穩定；銷售企穩后將向新開工傳導，新開工面積或在下半年企穩；最后傳導至施工端和房地產投資，房地產投資可能在三季度見底，施工和投資的企穩將帶動行業用鋼需求改善。

今年全年房地產開發建設的鋼材需求預計有所下降，房地產行業成長期已過，用鋼需求擴張階段也基本已過，鋼鐵企業需從長期視角配置自身資源，在構建競爭優勢的同時挖掘新的增長點。

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