2021年年底，從全國房地產市場來看，一線二線城市房價跌幅逐漸收窄，三四線城市仍在下行通道，房價下跌城市數量在增加。

業內人士表示，三四線城市購房需求整體較弱，市場需要更多時間筑底改善。展望2022年，業內人士預計房價跌幅將逐步收窄，市場交易熱度有所恢復。從更長遠來看，在條件發生重大變化的情況下，房地產企業應結合社會發展趨勢、住房需求演變規律和企業自身優勢，通過參與租賃業務、社區養老、老舊小區改造等領域，實現多元化轉型。

2021年下半年樓市轉冷 出現全鏈條式降溫

從2021年全年來看，上半年市場熱情較高，隨后監管部門約談部分城市，加大調控力度，到下半年，市場情緒整體轉冷，相關風險逐步暴露。

以國家統計局發布的2021年11月份房價為例，當月，二三線城市樓市降溫有加速趨勢。二線城市新建商品住宅和二手住宅銷售價格環比均下降0.4%，降幅比上月分別擴大0.2和0.1個百分點。三線城市新建商品住宅銷售價格環比下降0.3%，降幅與上月相同；二手住宅銷售價格環比下降0.4%，降幅比上月擴大0.1個百分點。

貝殼研究院相關報告稱，預計2021年全國全年新建商品住宅銷售面積約15.7億平方米，同比增長1.5%，增幅收窄1.6個百分點。貝殼研究院測算，2021年，全年全國二手房成交金額約7萬億元，同比下降約6%。

國家統計局還發布數據顯示，2021年1月至11月，全國房地產開發投資137314億元，同比增長6.0%。其中，住宅投資103587億元，增長8.1%。住宅投資增速創下2017年以來的新低。

2021年11月，全國二手住宅價格上漲的城市數量由4個減少至3個。據中原地產研究中心統計，這是2015年2月以來，二手房價格上漲城市數量最少的月份。

新房、二手房市場降溫在房地產行業出現鏈條式傳導，土地市場也出現遇冷現象。

據貝殼研究院統計，2021年1月到11月，全國351個城市住宅用地累計成交額約為4.98萬億元，同比下滑11.5%。

在本輪房價下跌過程中，房地產市場分化現象也更為明顯。以樓齡為例，貝殼研究院分析稱，樓齡與價格累計降幅成正比，樓齡越老的房子價格下調幅度越大。這背后的直接原因是剛需客群對信貸依賴度更高，本輪信貸環境收緊下，剛需客戶信貸受影響。

對于房價下跌，尤其是2021年年底出現的降溫加速現象，諸葛找房數據研究中心高級分析師陳霄說，這也受部分客觀因素影響。“進入年底房企沖刺全年業績的節點期，在三道紅線重壓之下，房企迫切需要回籠資金，為加速銷售回款，采取降價銷售比較普遍。”

在房價下跌過程中，一線二線城市表現出更強的“抵抗力”。貝殼研究院首席市場分析師許小樂說，房價跌幅繼續擴大的城市以弱二線及三四線城市為主，這類城市購房需求整體較弱，預期市場需要更多時間筑底和改善。相比而言，北京、上海、杭州等少數大中城市的二手住宅價格跌幅率先收窄。

2022年風險將逐漸出清 行業轉型需求迫切

展望2022年房地產市場，業內認為，行業風險將逐漸出清，市場將逐步完成筑底，行業轉型需求和目標也將更為明確。

國家統計局新聞發言人付凌暉說，“房地產行業穩定發展仍然具備較多有利條件，比如經過市場調整，市場參與者更加理性，房地產長效機制也在逐步完善。”

2021年年底，部分三四線城市出臺政策，通過補貼或減免契稅等直接措施提振房地產市場信心。相比較以往放寬社保、落戶條件，下調房貸利率等手段，力度更大。但市場認為，這并不會影響“房住不炒”的定位。

2021年12月上旬舉行的中央經濟工作會議提出，堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，加強預期引導，探索新的發展模式，堅持租購并舉，加快發展長租房市場，推進保障性住房建設，支持商品房市場更好滿足購房者的合理住房需求，因城施策促進房地產業良性循環和健康發展。

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進說，重申“房住不炒”定位，無論后續對于剛需和改善型購房需求如何支持，炒房和投資投機的購房需求已經沒有支持和市場。

業內人士普遍認為，當前我國房地產企業長期發展過程中形成的高周轉、高杠桿開發模式已經難以為繼，部分企業爆發債務危機，需要采取疏堵結合的方式，加快引導房企轉型升級，從發展模式上防范和化解房地產金融風險。

預計未來，房地產企業業務結構將逐步進行調整。頭部房企綠地控股于11月13日發布公告，公司所屬行業類別由“房地產業”變更為“土木工程建筑業”，這是基于其基建產業的發展調整企業業務結構。業內認為，經歷了此輪行業波動，房企對于風險管理，尤其是財務管理將會更加重視。

“未來新建商品住房每年17萬億元左右的大盤子短時間不會大幅變化，區域間的發展不平衡讓房地產行業依然有一定的發展空間，城市更新、資產運營、租賃保障、養老地產等方面的商業模式都還有很大的探索空間。在告別了高增長預期、放下包袱后，行業將進入新的發展階段。”貝殼研究院分析師潘浩說。

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