當下國內(nèi)房地產(chǎn)市場正在經(jīng)歷一輪復(fù)雜的調(diào)整周期，房地產(chǎn)市場作為黑色系品種的重要下游需求，其市場變化會對黑色系價格形成重要影響。本文將從國內(nèi)外歷史回顧、政策預(yù)期等角度來分析本輪房地產(chǎn)市場的調(diào)整對黑色系的影響。

[歷史回顧]

房地產(chǎn)作為國民經(jīng)濟的重要組成部門之一，具有較強的周期屬性，一個完整的地產(chǎn)周期包括“拿地—新開工—施工—竣工—銷售”五大環(huán)節(jié)。根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)投資流程可知，當外部融資受限時，房企對銷售回款依賴度明顯上升，即資金來源決定了投資和開工能力，因此商品房銷售一般領(lǐng)先新開工、施工、竣工等環(huán)節(jié)。自1998年我國住房制度改革以來，商品房銷售和新開工面積增速運行趨勢基本一致，且商品房銷售增速往往先于新開工增速出現(xiàn)拐點，這一數(shù)據(jù)變化也對前面的邏輯有所驗證。

螺紋鋼的實際消費主要發(fā)生在新開工之后，通過歷史數(shù)據(jù)來看，國內(nèi)房屋新開工面積增速與螺紋鋼價格走勢具有較強的相關(guān)性。因此，以新開工數(shù)據(jù)為例，國內(nèi)房地產(chǎn)市場共發(fā)生過4次增速為負的調(diào)整（除去2020年疫情），每次調(diào)整之后我國都會出臺相關(guān)政策幫助房地產(chǎn)市場復(fù)蘇，其中調(diào)控的主要內(nèi)容包括兩個方面：其一，對銷售端拉動，集中在流動性寬松背景下，限購限貸松綁；其二，對投資端的促進，降低房企融資門檻和成本，增加政府直接投資，如棚改、保障住房等建設(shè)。

圖為螺紋鋼期貨價格與房屋新開工面積增速（單位：元/噸、%）

圖為商品房銷售增速和房屋新開工面積增速（單位：%）

[美國啟示錄]

美國城鎮(zhèn)化進程持續(xù)百余年，其房地產(chǎn)市場發(fā)展相對平穩(wěn)。在美國房地產(chǎn)歷史上，大多數(shù)時間市場處于繁榮期，僅有兩次地產(chǎn)“崩潰”，一次是在1929—1933年經(jīng)濟大蕭條期間，主要是受實體經(jīng)濟拖累，即美國經(jīng)濟陷入通縮，名義住宅價格與消費價格同比例下降。另一次更為嚴重，發(fā)生在2008年次貸危機期間，是美國金融化時期的典型房地產(chǎn)泡沫，直到2017年才回到次貸危機爆發(fā)前水平。之后即使受2020年全球新冠疫情的影響，美國房地產(chǎn)仍處于繁榮期，其房價甚至在2022年創(chuàng)出歷史新高。

以美國第二次房地產(chǎn)危機為例，其爆發(fā)的直接原因是美聯(lián)儲連續(xù)加息刺破房地產(chǎn)泡沫，隨后房價開始下跌，斷供率急劇上升，最終引發(fā)金融危機。此次危機爆發(fā)后，美國政府通過大規(guī)模量化寬松和財政救濟在短時間內(nèi)補充了流動性，阻止了市場的持續(xù)崩盤，并最終走出金融危機，對美國經(jīng)濟僅產(chǎn)生了短期影響，而房價也在下跌5年后再度步入上行通道，與日本泡沫破裂走出完全不一樣的趨勢。具體來看，貨幣政策方面，除了常規(guī)的貨幣政策工具以外，美聯(lián)儲還實施了非常規(guī)貨幣政策，即量化寬松（QE）政策，通過直接購買國債、企業(yè)債和MBS等證券的方式，越過商業(yè)銀行，直接注入大量流動性，在短時間內(nèi)穩(wěn)定住了金融市場。財政政策方面，危機發(fā)生后美國政府加大財政支出，采取了注資金融機構(gòu)、擴大公共支出、減少稅收等財政刺激手段。整體來看，美國的救助措施核心是將居民部門與非金融企業(yè)部門杠桿通過各項復(fù)雜的新型工具轉(zhuǎn)移為政府杠桿。不過美國利用其美元霸權(quán)地位，可以通過美元貶值直接降低政府還債壓力。因此，美國這種政策手段是其他國家難以效仿的。

圖為美國房價指數(shù)與新開工數(shù)量（單位：千套）

[用鋼量估算]

2023年10月底，中央金融工作會議指出，要“加快保障性住房等三大工程建設(shè)，構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式”。所謂“三大工程”即保障性住房建設(shè)、城中村改造和“平急兩用”公共基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，這不僅是構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式的重要抓手，也有助于緩解地產(chǎn)行業(yè)的資金壓力，提振鋼材等相關(guān)大宗商品的需求。

新一輪保障性住房主要分為配租型和配售型兩種，其中配租型包括公共租賃住房和保障性租賃住房；配售型保障性住房，按保本微利原則配售。據(jù)住房城鄉(xiāng)建設(shè)部相關(guān)司負責人介紹，新一輪保障性住房建設(shè)，以家庭為單位，保障對象只能購買一套保障性住房，其重點針對住房有困難且收入不高的工薪收入群體，以及城市需要引進的科技人員、教師、醫(yī)護人員等這“兩類群體”。根據(jù)《關(guān)于加快發(fā)展保障性租賃住房的意見》相關(guān)內(nèi)容和最新保障性住房目標人群特點，此次保障對象主要是符合條件的新市民、青年人等群體。銀保監(jiān)會、央行2022年印發(fā)《關(guān)于加強新市民金融服務(wù)工作的通知》中提及新市民人口約為3億，目前保障性住房主要在300萬以上常住人口的35個大中城市規(guī)劃建設(shè)，若按照這類城市常住人口1/4占比計算，則對應(yīng)的新市民約7500萬人。每年城鎮(zhèn)化率保守估計以2022年0.5%的增速計算，新市民年均增量為375萬人，若本輪保障性住房為五年建設(shè)周期，共計保障人群9375萬人，年均保障1875萬人。

據(jù)住建部表述“各地近兩年來共已建設(shè)籌集保障性租賃住房508萬套（間），完成投資超過5200億元，可解決近1500萬新市民、青年人的住房困難。”由此粗略得出，1萬套住房解決3萬人居住問題，單套投資10萬元。年均保障1875萬人，即每年平均建設(shè)625萬套住房，共計投資6250億元。若保障性住房中50%為回購存量房，50%為新建住宅房，約310萬套新建住宅拉動地產(chǎn)投資3100億元，約占房地產(chǎn)開發(fā)投資總額的2%左右。假定保障性住房均為30層高層建筑，建筑面積按照70平方米計算，每平方米耗鋼量取中間值70KG，則螺紋鋼用量總計1519萬噸，按照2022年螺紋鋼產(chǎn)量2.38億噸規(guī)模測算，約占全年總產(chǎn)量的6%。

2023年7月21日，國常會審議通過《關(guān)于在超大特大城市積極穩(wěn)步推進城中村改造的指導(dǎo)意見》。本輪城中村改造不同于上一輪棚改，一方面，改造的主體主要集中在21個超大特大城市，且主要針對的是集體土地，產(chǎn)權(quán)關(guān)系相對復(fù)雜。另一方面，不同于過去棚戶區(qū)貨幣化安置的補償方式，此次改造資金主要來自地方多渠道籌措，以拆整結(jié)合為主，同時也有助于解決租賃住房供應(yīng)不足的問題。

據(jù)“中國城市百人論壇2023秋季論壇暨中國式現(xiàn)代化與超大特大城市城中村改造跨界研討會”相關(guān)研究結(jié)論，北京、上海、廣州、深圳等8座典型城市共擁有城中村4427個，建設(shè)用地面積3524平方公里，涉及人口規(guī)模5554萬，其中非戶籍人口占六成，為3471萬。意味著城中村中大部分為新市民，即保障性住房主要群體，除去該部分人口，戶籍人口共計2083萬人，以此推算，21個城市共涉及城中村人口5460萬人，按照每戶3—5人的標準取中間值，共計約1350萬戶。參考2013—2017年棚改，5年累計安置1000萬戶，抵押補充貸款（PSL）余額3.04萬億元，戶均30萬元投資，1350萬戶共計投資約4.1萬億元，5年投資周期，年均投資額8100萬元，拉動地產(chǎn)投資約6%。若按照戶均100平方米的規(guī)模，30層高層建筑，單位用鋼量70 KG/m2，共計用鋼總量1890萬噸，約占螺紋鋼總產(chǎn)量的8%。

“平急兩用”這一概念最早在2021年提出，中共中央、國務(wù)院印發(fā)《成渝地區(qū)雙城經(jīng)濟圈建設(shè)規(guī)劃綱要》提到，推廣實施公共設(shè)施平急兩用改造，提升平急轉(zhuǎn)換能力。目前武漢、杭州、大連、重慶等部分城市已公布首批“平急兩用”項目投資計劃，其中，武漢首批“平急兩用”公共基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)共推介項目23個，投資規(guī)模162.5億元；大連市宣布啟動7個“平急兩用”項目，總投資24.4億元；杭州市公布《“平急兩用”公共基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)第一批項目清單》，涉及87個項目共投資超400億；重慶高速公路集團與國開行重慶分行年初就“平急兩用”建設(shè)簽署100億專項合作協(xié)議。這四大城市首批投資規(guī)模均值約170億元，以此粗略估計，21座城市共計投資約3600億元。杭州市發(fā)布的“平急兩用”征求意見內(nèi)容明確，首批投資建設(shè)以2025年底以及2027年為建設(shè)目標時點，即建設(shè)周期為2—3年。若按照3年計算，年均投資約1200億元，不過后續(xù)仍有新增和擴容的空間。值得一提的是，“平急兩用”更多是基建方面的投資，對應(yīng)的螺紋鋼實際需求量難以直接進行測算。

[增添新動力]

目前國內(nèi)房地產(chǎn)市場仍舊處于調(diào)整周期中，從中長期來看，房屋新開工增速尚未轉(zhuǎn)正，螺紋鋼價格也難言進入新一輪上漲趨勢。因此，國內(nèi)政策端仍需進一步發(fā)力，其中“三大工程”中的新一輪保障性住房建設(shè)和城中村改造項目，有望給房地產(chǎn)市場增添新的動力。

其一，“三大工程”在未來三到五年內(nèi)，有望帶來基建和房地產(chǎn)投資的明顯改善。其中，“平急兩用”建設(shè)保守估計年均投資約1200億元，成為穩(wěn)增長的基石。保障性住房和城中村改造將助力房地產(chǎn)投資回正。樂觀估計下，房地產(chǎn)投資年均或有8個百分點的增量，即按照當前地產(chǎn)總投資下滑9%測算，2024年地產(chǎn)投資有望回穩(wěn)。但考慮到當前保障性住房和城中村改造仍在規(guī)劃和試點階段，并未全面鋪開，2024年整體拉動地產(chǎn)投資增速有限，將低于年均值。若下半年能重點落地實施，預(yù)計仍有4%—5%的增量，地產(chǎn)投資降幅有望回到5%以內(nèi)。同時，對螺紋鋼消費年均拉動3400萬噸，2024年或有1700萬噸的需求增量，約占螺紋鋼總產(chǎn)量的7%。

其二，政策指引和落地是“三大工程”有效推進的關(guān)鍵，資金來源成為市場關(guān)注焦點。目前央行已批復(fù)總額1000億元的住房租賃團體購房貸款，支持8個試點城市購買商品房用作長租房。這將有助于減少存量閑置房，擴大租賃住房供給，加快保障房政策的推進。與此同時，抵押補充貸款PSL時隔10個多月再度重啟，凈增3500億元，或主要投向“三大工程”，且后續(xù)仍有續(xù)增的可能。因此，2024年政策方面，需重點關(guān)注相關(guān)財政政策的發(fā)力和效果，目標赤字率或繼續(xù)高于3%。

其三，地產(chǎn)和基建的投資改善將利好黑色系及相關(guān)商品的走勢，不過需要考慮前期存量市場消化和政策推進的節(jié)奏。對于螺紋鋼而言，由于需求主要集中在新開工后的1—3個月，因此，新開工面積回暖將是拉動螺紋鋼需求回升的關(guān)鍵。且新開工面積與工程端投資具有高度正相關(guān)性，地產(chǎn)投資的改善也是衡量螺紋鋼需求變動的關(guān)鍵。整體來看，受益于“三大工程”提振，與地產(chǎn)前端相關(guān)的品種有望率先迎來改善，樂觀估計下2024年螺紋鋼價格低點或有小幅抬升。與地產(chǎn)后端相關(guān)品種，受存量市場保交樓逐步完善影響，2024年需求增量相對有限，而按照“三大工程”新一輪開工到竣工的周期推算，實質(zhì)性需求拉動或?qū)⒃?025年之后。

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