來源：央廣網

3月20日，中指研究院發布了《2025中國房地產百強企業研究報告》《2025中國住房租賃企業研究報告》，為地產行業和住房租賃市場提供了研究分析與趨勢展望。

2024年，在政策支持下，核心城市高端改善性住房需求持續釋放、韌性較強，對新房市場起到重要支撐。百強企業順勢而為，加大高端改善類產品推出比例。住房租賃方面，金融支持政策貫穿全年，“投融建管退”全周期金融支持體系加速成型。同時隨著存量商品房去庫存政策逐步推進，部分城市通過非居改租、收儲轉租等方式有效補充了長租房供給。

百強企業把握政策窗口期，加大了對“好房子”建設的投入

2024年9月底中央政治局會議明確房地產“止跌回穩”目標，隨后一攬子新政加快落地，帶動四季度房企銷售業績有所修復。百強企業把握政策窗口期，緊抓核心城市改善性需求機遇，加大高端改善類產品推出比例，加大了對“好房子”建設的投入，強化營銷加速去化。

《2025中國房地產百強企業研究報告》顯示，2024年百強企業銷售總額、銷售面積分別為39483.8億元、19546.3萬平方米，同比分別下降26.0%、24.4%。其中，央國企憑借較強的資源稟賦和穩健經營等優勢，銷售額占比提升至69.8%，較上年提升2.3個百分點。

百強企業已不再一味地關注規模擴張，而是更加注重發展的質量，強調效益的提升和高質量的發展。竣工和結轉高峰期已過，百強企業營業收入均值為338.2億元，同比下降9.4%；受結轉成本、資產貶值等因素影響，凈利潤均值同比下降76.8%至4.2億元，降幅較上年顯著擴大。

2024年市場超預期調整，中長期住房仍是需求磅礴的大市場，房企仍有望獲得增量市場和存量市場全方位發展。未來發展之路仍較為清晰，但穿越低谷仍是一大課題。百強企業深刻洞察了當前市場形勢的復雜性，著重就“促發展和保安全、盤活存量和做優增量、增現金和穩利潤”幾組矛盾關系進行了研判。

百強企業應積極回款、靈活融資、退地換地，筑牢資金安全防線。為應對明年的償債壓力，房企還應提前籌劃現金流，建立“以現金流為導向”的全面經營體系，通過銷售端精準爆破、融資端創新突破、資產端靈活處置的多維協同，方能在行業重構期筑牢資金安全防線。

報告建議，百強企業應構建新發展模式，實施輕重并舉戰略。報告指出，“十五五”時期，我國房地產發展將進入新階段，加快構建新發展模式，行業從高速增長轉向高質量發展，企業從規模擴張轉向品質發展。房地產企業要善謀善為，深刻分析市場發展趨勢，全面聚焦住宅開發、物業服務、代建服務、長租公寓等高現金流業務，進一步提升產品和服務競爭力，推動企業穩步向高質量發展模式轉變。

住房租賃市場正逐步從大規模籌集建設進入存量提質階段

2024年，住房租賃金融支持政策貫穿全年，“投融建管退”全周期金融支持體系加速成型。同時隨著存量商品房去庫存政策逐步推進，部分城市通過非居改租、收儲轉租等方式有效補充了長租房供給。2025年是“十四五”收官之年，住房租賃市場正逐步從大規模籌集建設進入存量提質階段，這也對長租企業提出了更高要求。

《2025中國住房租賃企業研究報告》顯示，住房租賃綜合實力TOP30企業管理與開業規模加速拓展，截至2024年末，綜合實力TOP30企業開業規模突破125萬間。其中央國企類型的住房租賃企業在金融支持及房源籌集等方面受到的支持力度更大，故其規模拓展增速也更為突出。企業投資更加收斂聚焦，繼續深耕核心一、二線城市重點產業聚集區及熱門軌交沿線板塊。同時，不同類型間的企業深化優勢合作，資源互補，從而實現業務拓展上的互惠共贏。

從運營表現來看，在市場競爭加劇、租金持續下行的背景下，長租企業積極優化運營策略，聚焦出租率提升以對沖租金收益下滑影響，并通過創新運營模式實現降本增效。在產品設計方面，立足租戶需求完善產品體系，滿足不同租戶生活場景需要；同時扎實做好基礎服務，不斷完善增值服務，增強租戶粘性。2024年，受益于出租率維持高位及開業規模的持續提升，代表企業營業收入同比普遍有所增長。

此外，部分企業通過資產證券化等方式打通“投融建管退”金融閉環，加快資金回籠，實現可持續發展。2024年住房租賃資產退出渠道進一步拓寬，市場化長租房、產業園區配套租賃住房已納入公募REITs底層資產范圍，同時也有租賃住房持有型不動產ABS等創新退出渠道落地，我國租賃住房多層次REITs體系逐步完善。對比發達經濟體的REITs市場來看，我國公募REITs整體及租賃住房REITs均存較大發展空間；短期保租房REITs抗周期特征凸顯，整體運營穩健向好，獲得投資者認可。

展望未來，短期在市場供應量繼續加大而需求端價格敏感度較高背景下，長租公寓租金仍將面臨一定調整壓力。但與其他資產類別相比，住房租賃行業受益于需求剛性，租金整體下調幅度較小，重點城市租售比亦有所改善。需求方面，近幾年新房供應向大戶型、改善產品傾斜，而以單間和小戶型為主的長租公寓產品更加契合青年群體的早期居住需求，核心城市長租公寓需求具備較強支撐。在此趨勢下，企業需繼續聚焦核心城市，提質增效，通過規模化、集約化經營，為市場提供更優質的租住服務，進而推動住房租賃行業高質量發展。

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