來源：證券時報

地方政府收購存量閑置土地有了新進展，多地近日密集發布了首批專項債收購存量土地清單。業內人士認為，當前絕大多數城市落實專項債收購存量土地的進展仍有待提速，地方收購存量土地依然存在多項難點。打通各項收儲堵點，加快收儲節奏，或將是未來中央和地方政府政策的重要著力點，相關配套政策有望繼續完善。

據中指研究院不完全統計，截至2月11日，佛山、惠州、珠海、中山、江門等廣東省內多個城市公告中涉及土地總數量超160宗，擬收購價格合計超350億元。其中，惠州擬收購總價超120億元，居首位；珠海擬收購總價66.5億元，排在第二位。

從擬收購地塊的基本信息來看，土地類型多樣，包括住宅、商辦、工業和其他用地，土地使用權人多數為地方國企，保利、華潤、華僑城、華發等企業有部分地塊進入名單。從擬收購價格來看，據中指研究院不完全統計，各地擬收購價格與成交價基本持平。約70%的地塊擬收購價格與成交價的比值在0.8-1.0之間，超40%的地塊比值在0.9-1.0之間，約13%的地塊比值在0.7-0.8之間，個別地塊擬收購價格的折扣較大。

除了廣東省內多地外，今年以來，江西黎川縣發布公開征集收回收購存量閑置土地公告，明確了收購范圍及確定方式；安徽亳州對土地儲備專項債發行籌備工作進行調度，擬申報2025年度收回收購存量閑置土地項目63個，申請土地儲備專項債券108.14億元；湖南長沙也于2月11日發布了運用地方政府專項債券資金收回收購存量閑置土地的征集公告。

盡管近期多地落實專項債收購存量土地有了新進展，但是業內人士指出，當前絕大多數城市落地進展仍有待提速，地方收購存量土地依然存在多項難點。

中指研究院政策研究總監陳文靜表示，經過調研，難點主要包括專項債額度不清晰、調規程序復雜、土地置換利益難協調等并導致部分地方政府參與積極性不足；收購價格低，政府和企業協調困難，企業參與意愿低，同時當前收購標的物更集中在地方國企，也較難調動其他類型企業的積極性等。

上海易居房地產研究院院長丁祖昱也認為，在專項債支持配合下，收購存量土地真正有效落地還將面臨三大難題。一是房企手中的存量閑置土地往往存在質押、抵押等情況，而土地儲備中心只接受凈地交付，這意味著房企需要調配資金來解押土地，而現實情況是出險民企較難籌集足夠的資金，僅實力較為雄厚的央企和地方國企可以通過調配資金來解押土地，這或許也是廣東省首批被收購的閑置土地基本屬于國企所有的部分原因。

二是收儲存量閑置土地需對比市場評估價格和土地成本，就低確定收地基礎價格作為收儲價格。土地回收價格若低于拿地價格或不足以覆蓋房企已經進行的融資，企業接受度或會降低，而地方政府財政壓力普遍較大，即便有專項債補充收購資金也輕易不會提高收購價格，這也是收儲過程中將面臨的一大阻礙因素。

“此外，運用專項債收儲存量閑置土地再次出讓原則上不用于商品房建設，而部分房地產市場低迷的城市，消化土地的能力有限，政府收儲的積極性或受到影響。”丁祖昱稱。

陳文靜認為，打通各項收儲堵點，加快收儲節奏，或將是未來中央和地方政府政策的重要著力點，相關配套政策有望繼續完善。預計更多城市將參考借鑒廣東省做法，出臺詳細的操作細則或指引；給予調規、土地置換等更多政策支持也是重要方向，破解跨區域置換土地的障礙。

為加快專項債收購存量土地節奏，陳文靜還建議，針對收購價格，土地出讓時的起拍價可以作為收購價格的重要參考；針對收購標的物，可以限定收購2020年以來的存量土地，最大化發揮資金效益；針對企業類型，加大對民企的支持力度，促進收回的土地可以形成有效供給。

丁祖昱則認為，當前閑置土地收儲已成為各地化解樓市庫存、穩定市場的重要政策工具，既可以緩解房企資金壓力，又可以通過盤活存量土地來優化供應結構。盡管存量土地回購的落地仍面臨客觀難題，但可以確定的是，收儲政策有望在部分房地產市場和地方財政相對較好的城市快速落地，并促進樓市供需平衡與價格穩定，同時為保障性住房和城市更新提供資源支持。

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