來源：證券日報

通過地方政府專項債券(以下簡稱“專項債”)支持推動房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)相關(guān)政策將在2025年進(jìn)一步細(xì)化推進(jìn)，并逐步釋放政策效應(yīng)。財政部綜合司司長林澤昌日前在國務(wù)院新聞辦公室舉行的新聞發(fā)布會上表示，在2025年新增發(fā)行的專項債額度內(nèi)，地方可根據(jù)需要統(tǒng)籌安排用于土地儲備和收購存量商品房用作保障性住房這兩個方面的專項債項目。

“專項債對于盤活存量閑置土地和存量商品房等工作影響重大，也將助力后續(xù)房地產(chǎn)存量市場的供求關(guān)系優(yōu)化。”上海易居房地產(chǎn)研究院副院長嚴(yán)躍進(jìn)對《證券日報》記者表示，用專項債來收儲房企無力或無意開發(fā)的地塊增強(qiáng)了地方盤活存量閑置土地的資金能力，而用專項債支持收購存量商品房用作保障性住房則對原先的保障性住房再貸款做了較大補充。

當(dāng)前，專項債用于土地儲備和收購存量商品房用作保障性住房這兩項工作均有新進(jìn)展。

“我們已經(jīng)明確了專項債管理的相關(guān)要求，地方已經(jīng)可以做了。”談及專項債券用于土地儲備有關(guān)工作，林澤昌在上述新聞發(fā)布會上表示。

在專項債支持收購存量商品房用作保障性住房的政策方面，財政部副部長廖岷在前述新聞發(fā)布會上表示，財政部正在配合相關(guān)行業(yè)主管部門抓緊研究，細(xì)化有關(guān)措施安排。

中指研究院政策研究總監(jiān)陳文靜表示，財政部進(jìn)一步明確專項債用于土地儲備已經(jīng)可以落地推進(jìn)，未來利用專項債收購存量閑置土地有望逐步落實，特別是專項債“自審自發(fā)”試點的地區(qū)，專項債使用節(jié)奏或?qū)⒓涌欤諆Υ媪块e置土地的節(jié)奏預(yù)計也將提升。另外，專項債支持收購存量商品房用作保障性住房相關(guān)政策明確后，預(yù)計將推進(jìn)專項債收儲存量商品房取得實質(zhì)進(jìn)展。

“當(dāng)前收儲存量商品房存在價格撮合難度大、地方國企資金成本較高、供需錯配等卡點。”陳文靜表示，打通相關(guān)卡點的配套政策需進(jìn)一步完善。

“目前很多存量閑置地塊已經(jīng)處于抵押狀態(tài)，但開發(fā)商大多自身資金鏈緊張，難以解押，或需推進(jìn)土地‘帶押過戶’。”廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示，專項債本息以政府基金作為償還手段，存量閑置土地收儲后如果發(fā)生出讓困難的情況，地方可能會面臨一定的償還壓力。

李宇嘉認(rèn)為，專項債收儲存量土地后續(xù)可能與城中村改造貨幣化安置工作結(jié)合。城中村改造過程中拆遷出的地塊可以通過專項債收儲，并通過專項債來兌付房票。這類地塊通常區(qū)位條件較好，可以出讓或用作保障性住房以償還專項債。

“專項債發(fā)行中一個很重要的工作就是完善資金的償還機(jī)制。”嚴(yán)躍進(jìn)表示，后續(xù)要強(qiáng)化房地產(chǎn)止跌回穩(wěn)態(tài)勢。房地產(chǎn)市場回穩(wěn)向好、土地招拍掛收益或保障性住房租售效益提高有助于償還機(jī)制的建立，也有助于吸引機(jī)構(gòu)投資者認(rèn)購此類專項債。

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