來源：證券時報

繼中國人民銀行、國家發展改革委后，財政部也給出支持房地產市場止跌回穩的增量政策。其中明確提出，支持地方政府使用專項債券回收閑置存量土地和收購存量商品房用作保障性住房，進一步為房地產去庫存提供了資金支持。

接受證券時報記者采訪的業內人士認為，新政擴大了專項債的使用范圍，收儲資金更加多元化，有利于緩解地方政府及房企的流動性和債務壓力，但專項債收儲的關鍵是價格，資金能否實現成本和收益的平衡仍存在不確定性。

加快收儲去庫存

針對當前各地閑置未開發的土地相對較多、已建待售的住房相對較多的問題，財政部此次明確提出，疊加運用地方政府專項債券、專項資金等工具助力收儲去庫存。

其中，對于閑置未開發的土地，財政部提出，允許專項債券用于土地儲備，支持地方政府使用專項債券回收符合條件的閑置存量土地，確有需要的地區也可以用于新增的土地儲備項目。

實際上，今年5月17日的國務院政策例行吹風會上，自然資源部就表示，將建立可持續的資金保障機制，對于收回、收購的土地用于保障性住房項目的，可通過地方政府專項債券等予以資金支持。隨后，自然資源部發布《土地儲備管理辦法》（征求意見稿）（以下簡稱《管理辦法》），其中提到財政部門負責土地儲備專項債發行、還本付息。

中指研究院政策研究總監陳文靜認為，此次財政部進一步明確允許專項債券用于土地儲備，有助于加快閑置存量土地的收購節奏，促進市場去庫存，推動房地產市場供需平衡。

在上海易居研究院執行院長丁祖昱看來，這意味著地方政府專項債使用范圍的擴容，四季度專項債收購存量商品房的準備工作將加速，最晚至明年上半年各地部門或發行“收儲存量土地或存量商品房專項債計劃”。

收儲資金更加多元化

從我國土地儲備資金來源看，土地儲備專項債曾于2019年9月后暫停發行，當時國務院常務會議提出“專項債資金不得用于土地儲備和房地產相關領域”。今年“5·17”多部門出臺系列去庫存政策后，土地儲備專項債券再次啟動。

除了專項債券用于收儲土地，《管理辦法》還提出，財政部門從土地出讓收入中劃出一定比例資金，建立國有土地收益基金，用于土地儲備。央行近期也表態，在將部分地方政府專項債券用于土地儲備的基礎上，研究允許政策性銀行、商業銀行貸款支持有條件的企業市場化收購房企土地，必要時可提供再貸款支持。

而對于收購存量商品房的政策資金來源，此前更多是央行3000億元保障性住房再貸款，近日財政部再提出專項債券和保障性安居工程補助資金均可用來收購存量商品房作為保障性住房。

申萬宏源房地產行業首席分析師袁豪認為，此次新政后收儲資金更多元化，除去保障性住房再貸款、政策銀行、商業銀行資金外，地方可通過專項債豐富資金來源，同時也意味著收儲資金規模將擴大。另外，財政部要求專項債要合理降低融資成本，疊加9月24日央行將保障性住房再貸款資金支持比例由60%提高至100%，也將有效降低收儲資金成本，有利于收儲項目資金平衡，降低收儲難度。

中指研究院企業研究總監劉水也認為，新政擴大了專項債的使用范圍，使地方政府有更充裕的資金用于回收閑置存量土地和存量商品房，打通了收儲缺乏資金的“卡點”，有利于緩解地方政府和房企的流動性和債務壓力。

專項債收儲難點是價格

值得注意的是，此前部分政策落地存在一定難度。中國銀行研究院的最新報告指出，“5·17”新政提出3000億元保障房再貸款后，各地開始推進國企收儲工作，但受收購價格撮合難度大，房源在區域、戶型等方面存在錯配，收儲綜合成本偏高等因素影響，收儲工作總體仍處于探索階段，推進落地節奏緩慢。中國人民銀行數據顯示，截至2024年6月底，3000億元保障性住房再貸款額度僅使用了121億元。

“專項債收儲難點是價格，價格高了政府不愿意收，按照市場價開發商嚴重虧損。”國務院參事、中國社會科學院房地產金融研究中心主任尹中立接受證券時報記者采訪時說。

廣東省城規院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉也認為，支持專項債收購盤活閑置土地和存量房，有利于保障房建設和緩解房企資金壓力，但關鍵是專項債盤活的價格如何定，而且專項債是要償還本息的，收回來用作保障房或再出讓，能否實現成本和收益的資金平衡，有較大不確定性。如果還堅持債務比例控制、增量控制的考核，將制約這一政策的實施效果。

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