來源：證券日報

“早就有換房子的想法了，但現在最大的阻礙是小區比較老舊，房子掛出去誠心買的人少，導致買新房的錢不夠?！眮碜詮V東的萬女士告訴記者。

萬女士所面臨的問題，也是不少購房者遲遲無法換新房的原因。換房周期長、不賣不敢買、錯過意向新房等，正困擾著有改善性需求的購房者入市。住房“以舊換新”政策正在破題，激活樓市流動性。

據中指研究院監測，截至6月26日，全國已有超85城表態支持住房“以舊換新”，其中，武漢、南京等多個城市官宣首批成功簽單案例，部分城市正擴大“以舊換新”活動范圍。

住房如何“以舊換新”？政策實施效果如何？還有哪些痛點和堵點？對房地產行業發展有何影響？帶著這些問題，記者進行了多方采訪和調研。

上市房企積極參與

住房“以舊換新”正成為當下消化存量房產、激活改善性需求的重要手段。記者采訪發現，不少近期推出政策的城市已陸續有成交案例落地，對撬動一二手房市場聯動交易發揮了積極作用。其中，上市房企參與積極性較高，通過參加相關部門的推介活動、聯合中介幫業主賣舊房等多種方式，搶收客流。

比如，“五一”假期首日，佛山市里水鎮第二屆房地產展覽會暨“賣舊換新”推介活動拉開序幕。據介紹，“五一”假期期間，里水房展會及銷售中心來訪人數超2700人，其中“賣舊換新”商品住房認購成交共103套，總金額超2.1億元。

美的置業參加了此次“賣舊換新”推介活動，公司相關負責人告訴記者，活動對符合要求的已繳納的個人所得稅予以退稅，加快了部分新房項目去化速度。

“針對當下改善性需求換房痛點，集團層面在6月份推出‘賣舊換新、以舊換新’活動。比如，憑舊房掛牌憑證，可享新房萬元級補貼。”龍湖集團相關負責人向記者表示。

據萬科相關負責人介紹，公司當前已在廣州、鄭州、西安、貴陽等多個城市響應新政，并不斷創新和升級參與模式，現已將“以舊換新”服務延伸至金融端。

“在近期萬科推出的‘換新計劃’中，在萬科任何一個廣州新盤，只要客戶簽署認購協議，就有專業團隊負責跟進，線上了解舊房情況，從而進行洽談收購。同時，還會聯系銀行資源，促進買賣環節能夠比常規流程更快放款。”萬科相關負責人表示。

除開發商之外，中介機構也在入局。

“平臺推出的‘無憂換’活動，可以擴大購房客戶群體，通過打通‘賣一買一’的業務場景，真正實現一二手房聯動，該活動目前已在全國12城落地?！必悮ふ曳肯嚓P負責人告訴記者，當前，公司正積極與開發商對接，迭代創新“無憂換”模式。

在易居研究院研究總監嚴躍進看來，相比傳統置換模式，“賣舊”和“換新”兩項工作同步推進，交易效率提高了6倍。同時，購房者置換新房的支出最多可以節約20%，降低購房成本效應明顯。

多種方式疏通交易堵點

目前，住房“以舊換新”政策初見成效，但仍存難點堵點。

“在實操過程中仍有三大難點?！眹儡S進表示，一是去舊難，換新房源不足；二是舊房估值定價與業主預期錯位；三是收購資金來源不足。

“不少地區對‘以舊換新’有限制，如只能購買指定項目，若項目不符合購房者意向，配套不好、周邊學校、醫療資源、商業氛圍等不完善，就很難達成政策預期。”同策研究院研究總監宋紅衛向記者表示，在舊房估值方面，不少業主希望估值高于市場平均價，收購方則要更多考慮交易及持有成本，買賣雙方預期差距較大。

那么，如何打通堵點，撬動更大的市場？從各地實踐探索來看，住房“以舊換新”主要有以下三種模式疏通交易堵點：一是收購模式，主要指國資平臺收購舊房，售房款用于購買指定新房項目，這是市場主流方式之一；二是幫賣模式，指的是房企聯合經紀機構對舊房優先推售；三是補貼模式，相關部門直接為購房者提供購房補貼或契稅補貼等。

從盤活存量房市場角度出發，“去舊”效果最明顯的是收購模式，收購主體主要來自國資平臺，也有租賃機構、房企等市場化主體小幅“試水”。

“國資平臺收購存量房后，主要轉化為保障性住房，既可解決職住平衡問題，也有助于樓市去庫存，提振房地產市場信心。”北京住宅房地產業商會會長黎乃超向記者表示。

市場化主體收購方面，已有部分房企或者上市公司下場收購。例如，深耕珠海的房企華發股份從1月份起便開始收購二手房。

“企業進行市場化收購，一般會有一定要求，如舊房與新房的價值比不能超過60%或者80%。收購房用途主要有兩種，一是納入公司旗下的長租公寓業務板塊做運營；二是再次出售回籠資金?！彼渭t衛表示。

進一步激活市場需求

未來如何進一步激活“以舊換新”的市場需求？業內認為，在“去舊”鏈條中，多渠道盤活存量房市場是第一步。

對此，廣東省城規院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示：“一方面，可以從做大市場的角度出發，加大‘以舊換新’鏈條中稅收、金融，乃至中介費率讓利力度；另一方面，發揮中介行業協會和房地產行業協會作用，杜絕可能產生的合同欺詐、交付等風險，進一步推動二手房‘帶押過戶’等新模式?！?/p>

中指研究院市場研究總監陳文靜則表示，未來各地可以考慮使用“房票”（住房置換資金以“房票”形式發放兌換）方式來平衡國資平臺和開發商之間的資金壓力。比如，國資平臺通過“房票”支付業主舊房房款后，對于開發商收到的“房票”既可以鼓勵開發商延時兌現“房票”，也可以考慮允許房企以“房票”直接買地，以此緩解國資平臺短期資金壓力，激活當地土地市場。

當然，對于收購而來的房產，如何運營才能平衡資金與收益，也是保障“以舊換新”置換鏈條持續暢通的關鍵，亦是撬動更多社會資本參與到住房“以舊換新”活動中的重要動力。

“保障性租賃住房REITs（不動產投資信托基金）或有助于打通資金壁壘?！辩R鑒咨詢創始人張宏偉向記者表示，房企或地方城投平臺公司可將回購舊房資產打包運營，再通過發行保障性租賃住房REITs融資，減少參與“以舊換新”企業的資金壓力。

跑通“去舊”關鍵環節，“換新”同樣不容忽視。住房“以舊換新”是針對激活樓市換房需求精準施策，這意味著納入“選新”范疇的新房，是能夠更大程度滿足改善需求的好房子。

對此，無錫市房地產業協會副會長兼秘書長沈洵則告訴記者，從無錫一些高品質代表性樓盤的銷售情況看，好房子越來越受到市場青睞，應從商品房價格備案、款項發放、企業信用等級評定、企業融資等方面支持開發商建造更多好房子。

展望未來，在各種力量綜合作用下，在剛需轉向二手房、改善性需求轉向新房的新形勢下，住房“以舊換新”政策有望常態化推進，激活樓市流動性，助力房地產行業穩健發展。

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