2022年以來，中央端政策導向以寬松為主，從年初開始多輪支持房地產的利好政策輪番出臺，漸進式寬松持續上演。中央政策調整主要分為四大階段：第一階段為1-3月份，在此期間，中央端出臺政策頻率較低，寬松信號尚不明晰，期間央行宣布年內首次降息，1年期LPR下調10個BP，5年期LPR下降5個BP；3月16日，國務院金融穩定發展委員會、銀保監會、證監會、財政部等六部門相繼表態，促進房地產業良性循環和健康發展，釋放出積極信號。第二階段，進入4-6月份，高層對房地產的發聲逐漸增多且更加明晰，以4月29日中央政治局會議為重要標志，提出支持剛性和改善性住房需求，促進房地產市場平穩健康發展。5月20日，5年期LPR下調15個BP，創歷史以來最大降幅。第三階段，7月爛尾風波愈演愈烈，銷售端遇冷，政策重點開始轉向“保交樓、穩民生”，7月28日中央政治局會議強調要穩定房地產市場，因城施策用足用好政策工具箱，支持剛性和改善性住房需求，壓實地方政府責任，保交樓、穩民生。隨后銀保監會等部門接連發聲，千方百計推動保交樓。第四階段，以930三條重磅利好為標志，對房地產的支持力度加大，進入11月，金融端祭出組合拳，雙十一當天金融16條托底樓市，力度達到空前高度，加之支持房企融資的三支箭齊發，且時隔12年再度重啟“借殼上市”，政策開始由“保項目”向“保主體”過渡。12月以來，以中央經濟工作會議的召開為重要開端，保穩定、化風險成為主要任務，同時確定了“推動房地產業向新發展模式平穩過渡”的目標。隨后，高層多次表態明確“房地產是國民經濟支柱產業”的地位，充分認識到房地產行業的重要性，政策面迎來真正的曙光，指明了未來房地產的發展方向和戰略地位。2023年上半年，房地產政策環境整體延續2022年末以來的寬松態勢，托而不舉的政策導向明顯，主要目的致力于救企、救市，促房地產行業回穩，堅持“促需求、防風險、保民生、轉模式、規范化”五位一體協同發力。從2023年上半年中央對房地產表態來看，一季度發聲頻率高于二季度，政策供需兩端雙向發力，需求端來看，中央多次提及因城施策促進剛性和改善性住房需求釋放，并且自然資源部出臺全面推行不動產“帶押過戶”政策，不僅是不動產登記的重大改革，也是促需求的重要舉措；供給端來看，做好房地產金融領域風險防范，優化資產負債表等成為主要任務，同時保交樓工作繼續推進，保民生仍然是重中之重。
（一）國家發展和改革委員會發布《“十四五”新型城鎮化實施方案》
2022年7月，國家發展和改革委員會發布《“十四五”新型城鎮化實施方案》（以下簡稱《方案》），提出40余項推進新型城鎮化的措施，包括完善城市住房體系、有序推進城市更新改造、加大內澇治理力度等內容。《方案》指出，“十三五”以來，城鎮棚戶區住房改造開工超過2300萬套，城市軌道交通運營里程超過7000公里，新型城市建設步伐加快。《方案》明確，到2025年，城市內澇治理取得明顯成效，城市燃氣等管道老化更新改造深入推進，城市黑臭水體基本消除，城市建成區綠化覆蓋率超過43%。系統完備、科學規范、運行有效的城市治理體系基本建立，治理能力明顯增強。《方案》要求，推進以縣城為重要載體的城鎮化建設。推進市政公用設施提檔升級，健全市政交通、市政管網、防洪排澇、防災減災設施，加強數字化改造，實施老舊小區改造。推進環境基礎設施提級擴能，建設垃圾、污水收集處理設施，加強低碳化改造，打造藍綠公共空間。《方案》提出完善城市住房體系。堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度，夯實城市政府主體責任，穩地價、穩房價、穩預期。建立住房和土地聯動機制，實施房地產金融審慎管理制度，支持合理自住需求，遏制投資投機性需求。培育發展住房租賃市場，盤活存量住房資源，擴大租賃住房供給，完善長租房政策，逐步使租購住房在享受公共服務上具有同等權利。加快住房租賃法規建設，加強租賃市場監管，保障承租人和出租人合法權益。完善住房保障基礎性制度和支持政策，有效增加保障性住房供給。以人口流入多的大城市為重點，擴大保障性租賃住房供給，著力解決符合條件的新市民、青年人等群體住房困難問題。單列租賃住房用地供應計劃，主要利用集體經營性建設用地、企事業單位自有閑置土地、產業園區配套用地和存量閑置房屋建設，適當利用新供應國有建設用地建設。改革完善住房公積金制度，健全繳存、使用、管理和運行機制。利好房地產行業向好發展。（二）住房和城鄉建設部聯合國家發展改革委印發實施《“十四五”全國城市基礎設施建設規劃》
2022年7月，經國務院同意，住房和城鄉建設部聯合國家發展改革委印發實施《“十四五”全國城市基礎設施建設規劃》（以下簡稱《規劃》），對“十四五”期間統籌推進城市基礎設施建設作出全面系統安排。《規劃》是深入貫徹黨中央、國務院決策部署的重要舉措，堅持以人民為中心的發展思想，堅持問題導向、目標導向相結合，統籌發展和安全，提出了“十四五”時期城市基礎設施建設的主要目標、重點任務、重大行動和保障措施，以指導各地城市基礎設施健康有序發展。《規劃》圍繞構建系統完備、高效實用、智能綠色、安全可靠的現代化基礎設施體系，提出4方面重點任務：推進城市基礎設施體系化建設，增強城市安全韌性能力；推動城市基礎設施共建共享，促進形成區域與城鄉協調發展新格局；完善城市生態基礎設施體系，推動城市綠色低碳發展；加快新型城市基礎設施建設，推進城市智慧化轉型發展。《規劃》以解決人民群眾最關心、最直接、最現實的利益問題為立足點，著力補短板、強弱項、提品質、增效益，提出8項重大行動：城市交通設施體系化與綠色化提升行動、城市水系統體系化建設行動、城市能源系統安全保障和綠色化提升行動、城市環境衛生提升行動、城市園林綠化系統提升行動、城市基礎設施智能化建設行動、老舊小區市政配套基礎設施補短板行動、城市燃氣管道等老化更新改造行動。為切實加強城市基礎設施建設、確保工作落地見效，《規劃》從落實工作責任、加大政府投入力度、多渠道籌措資金、建立城市基礎設施普查歸檔和體檢評估機制、健全法規標準體系、深化市政公用事業改革、積極推進科技創新及應用等方面提出明確要求。城市基礎設施是保障城市正常運行和健康發展的物質基礎，也是實現經濟轉型的重要支撐、改善民生的重要抓手、防范安全風險的重要保障。構建系統完備、高效實用、智能綠色、安全可靠的現代化基礎設施體系，對更好地推進以人為核心的城鎮化，暢通國內大循環、促進國內國際雙循環，擴大內需，推動高質量發展具有重大意義，是確保“十四五”時期城市社會經濟全面、協調、可持續發展開好局起好步的重要基礎。（三）人民銀行、銀保監會發布《關于做好當前金融支持房地產市場平穩健康發展工作的通知》
2022年11月23日，人民銀行、銀保監會發出《關于做好當前金融支持房地產市場平穩健康發展工作的通知》（以下簡稱《通知》）。《通知》包含十六項具體舉措，從供需兩端全面支持房地產市場平穩健康發展。業內分析認為，本次政策力度空前，其核心邏輯為：“保交樓”促進購房者信心恢復，企業債務展期+支持融資穩定市場主體，支持個人購房信貸帶動市場銷售恢復。《通知》提出，積極做好“保交樓”金融服務，支持開發性政策性銀行提供“保交樓”專項借款，鼓勵金融機構提供配套融資支持。同時，《通知》要求積極配合做好受困房地產企業風險處置，做好房地產項目并購金融支持，積極探索市場化支持方式。《通知》還提出，依法保障住房金融消費者合法權益，鼓勵依法自主協商延期還本付息，切實保護延期貸款的個人征信權益。對于因疫情住院治療或隔離，或因疫情停業失業而失去收入來源的個人，以及因購房合同發生改變或解除的個人住房貸款，金融機構可按市場化、法治化原則與購房人自主開展協商，進行延期展期等調整，相關方都要依法依規、信守合同、踐行承諾。“金融16條”的出臺，對于當前房地產行業來說非常必要、及時，也對未來發展產生積極且重要的影響。房地產行業是經濟發展和金融穩定的重要基石，也是重大的民生需求。“金融16條”的出臺，是“穩地價、穩房價、穩預期”的具體體現，金融政策也從“保需求”“保項目”的兩保擴展到“保需求、保項目和保房企”，支持對象范圍更廣，涵蓋了需求端和供給端的融資需求，可以有效防范房地產業行業發展失速的風險。（四）住建部部長倪虹：開展現房銷售試點，切實維護購房人合法權益
2023年6月27日，住房和城鄉建設部黨組書記、部長倪虹會見了來訪的中國銀行黨委書記、董事長一行，就深化政銀合作、推動住房和城鄉建設事業高質量發展進行交流。倪虹強調，“保交樓、保民生、保穩定”是黨中央、國務院作出的重大決策部署，要進一步提高政治站位，增強責任意識，加快推進已售逾期難交付住宅項目建設交付，切實維護購房人合法權益。同時，房地產業發展要從解決“有沒有”轉向解決“好不好”，改變“高杠桿、高負債、高周轉”模式，開展現房銷售試點，推動房地產業向新發展模式平穩過渡。本次住建部部長又一次強調探索建立房屋養老金制度，這意味著房屋養老金制度建設和試點工作有望加快推進，這對提高居民的居住品質和生活環境，更好地解決老舊小區改造的資金問題有著積極的作用。本次住建部與中國銀行進行的交流，表明今后可能會通過政銀合作的方式，對房屋養老金制度的推進實施進行探索，有利于更好地防范房地產金融風險。（五）《關于扎實推進2023年城鎮老舊小區改造工作的通知》
2023年7月18日，住房城鄉建設部、國家發展改革委、工業和信息化部、財政部、市場監管總局、體育總局、國家能源局發布《關于扎實推進2023年城鎮老舊小區改造工作的通知》，要求各地扎實推進城鎮老舊小區改造計劃實施，靠前謀劃2024年改造計劃。通知要求，堅持以問題為導向、向群眾身邊延伸、在“實”上下功夫，對擬改造的城鎮老舊小區開展全面體檢，找準安全隱患和設施、服務短板。依據體檢結果和居民意愿，按照可感知、可量化、可評價的工作標準，聚焦“樓道革命”“環境革命”“管理革命”，“一小區一對策”合理確定改造內容、改造方案和建設標準，切實解決群眾反映強烈的難點、堵點、痛點問題。同時，著力消除安全隱患。堅守安全底線，把安全發展理念貫穿城鎮老舊小區改造各環節和全過程。要采取分包到片、責任到人等方式，組織管線單位、專業技術人員等對老舊小區安全狀況進行體檢評估，以消防設施和建筑物屋面、外墻、樓梯等公共部位，以及供水、排水、供電、弱電、供氣、供熱各類管道管線等為重點，全面查明老舊小區可能存在的安全隱患。對發現的安全隱患，要分門別類確定安全管控和隱患整治方案，并作為優先改造內容加快實施整改，確保老化和有安全隱患的設施、部件應改盡改，指導有關技術機構做好檢驗技術支撐，加快消除群眾身邊安全隱患。此外，還應加強“一老一小”等適老化及適兒化改造。積極應對人口老齡化，順應居民美好生活需要，結合改造因地制宜推進小區活動場地、綠地、道路等公共空間和配套設施的適老化、適兒化改造，加強老舊小區無障礙環境建設；推進相鄰小區及周邊地區聯動改造，統籌建設養老、托育、助餐等社區服務設施，完善老舊小區“一老一小”服務功能。在有條件的地方，按照人均用地不低于0.1平方米的標準配建或設置養老服務設施用房。通知還提到了合理安排2024年城鎮老舊小區改造計劃。一是明確改造對象范圍。大力改造提升建成年代較早、失養失修失管、設施短板明顯、居民改造意愿強烈的住宅小區（含單棟住宅樓），重點改造2000年年底前建成需改造的城鎮老舊小區。鼓勵合理拓展改造實施單元，根據推進相鄰小區及周邊地區聯動改造需要，在確保可如期完成2000年年底前建成需改造老舊小區改造任務的前提下，可結合地方財政承受能力將建成于2000年年底后、2005年年底前的住宅小區納入改造范圍。國有企事業單位和軍隊所屬老舊小區、移交政府安置的軍隊離退休干部住宅小區，按照屬地原則一并納入地方改造規劃計劃。二是加強相關工作和計劃統籌銜接。按照“實施一批、謀劃一批、儲備一批”原則，盡快自下而上研究確定2024年改造計劃，于2023年啟動居民意愿征詢、項目立項審批、改造資金籌措等前期工作，鼓勵具備條件的項目提前至2023年開工實施。統籌養老、托育、教育、衛生、體育及供水、排水、供氣、供熱、電力、通信等方面涉及城鎮老舊小區的設施增設或改造項目，做到計劃有效銜接、資金統籌使用、同步推進實施。各地將2024年城鎮老舊小區改造計劃，提供給本級有關部門、相關專業經營單位。鼓勵有條件的地方研究建立住宅小區“體檢查找問題、改造解決問題”機制，探索建立房屋養老金和保險制度，解決“錢從哪里來”問題，形成住宅小區改造建設長效機制。三是上報改造計劃。各省級住房城鄉建設部門要會同發展改革、財政等有關部門，組織市、縣自下而上研究提出本地區2024年城鎮老舊小區改造計劃任務。各地應對城鎮老舊小區改造計劃任務是否符合黨中央、國務院決策部署，是否在當地財政承受能力、組織實施能力范圍之內，是否符合群眾意愿等負責，堅決防止盲目舉債鋪攤子、增加政府隱性債務。
老舊小區改造是讓老百姓直接受益的重大民生工程和發展工程，也是城市發展中的一道重要課題。近年來，在全國多地城鎮老舊小區改造進程中，一些老舊小區出現了改造方案重表輕里、改造工程質量不盡如人意、居民意愿難協調、改造資金不足等問題。如何有序推進城鎮老舊小區改造計劃實施，則需要直面解決群眾反映強烈的難點、堵點、痛點問題。《通知》部署各地扎實推進城鎮老舊小區改造計劃實施，靠前謀劃2024年改造計劃。
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