自去年9月26日中央政治局會議首提“促進房地產市場止跌回穩”以來，作為全國樓市的風向標，北京、上海、廣州、深圳一線城市的表現格外受到關注。

6月，廣州全面取消限購、限售、限價，降低貸款首付比例和利率等；8月8日，北京樓市政策松綁，符合條件的家庭在五環外購房不限套數，并加大公積金支持力度等；8月25日，上海同樣調減了住房限購政策，符合條件的家庭在外環外購房不限套數，加大信貸支持力度等。9月初，深圳發布樓市新政，打出分區優化限購、統一房貸利率、放寬企業購房限制等組合拳。

業內人士認為，今年以來，一線城市相繼優化樓市政策，力度、時點均符合市場預期。一線城市核心區域土地市場持續活躍，帶動房企對更多核心城市優質土地保持樂觀；一線城市樓市回暖也將通過政策示范效應和房企資源傾斜進一步向強二線城市傳導。

政策工具箱不斷完善 一線城市房地產市場數據見好

今年以來，公積金政策的優化運用在一線城市中得到了顯著提升。58安居客研究院院長張波表示，一線城市跟進優化公積金政策，一方面是為了刺激購房需求；另一方面則是通過盤活資金、擴大覆蓋群體推動樓市向供需平衡轉型。

記者從北京市住房公積金管理中心獲悉，北京新政后首月，公積金貸款受理量達4340筆，較新政發布前同期3167筆增長37%，業務受理量增長近四成，貸款支持力度顯著提升。

業內人士認為，目前北京市場熱度并非均勻分布。五環內二手房市場由于未受政策直接利好，且面臨大量房源競爭，價格壓力較大，而五環外熱門板塊的新房則享受了較為明顯的政策紅利。安居客數據顯示，8月，北京五環外剛需及首改產品（套均總價 500-600 萬元）成為主力，昌平生命谷、大興西紅門等板塊價格微漲1%-2%。如昌平新城梧桐山語等項目因公積金貸款政策優化，客源量增長12%，部分房源取消折扣。業內認為，未來北京市場走向，將取決于二手房市場成交量能否有效消化激增的供應，從而支撐整個置換鏈條的良性循環，而當前的“金九銀十”就是檢驗政策成效的關鍵窗口期。

上海樓市同樣面臨新房市場表現好于二手房的現實。從安居客線上數據來看，限購放松后對于外環外的拉動效應比較清晰，青浦、松江、嘉定熱度持續提升，青浦區最近一周的熱度提升7.8，排在全市第一，嘉定、松江分別位于第2、第4位。但金山、奉賢的熱度還是處于下行，這也顯示出本輪政策對于外圍不同區域的影響力有所差異，市場分化還在持續。上海二手房觀望指數新政以來略有下降，觀望情緒略有緩解；二手掛牌量微跌，中介搶房指數連續4周下降，反映中介情緒進一步偏向買方市場。

值得注意的是，9月26日，上海發布了《關于進一步促進本市住宅品質提升的規劃資源若干意見》的通知，至此，針對新建住宅的建筑設計規范，一線城市均出臺了相關政策進行調整。“這是一個城市在住宅產品層面最頂層的設計，未來上海的‘好房子’也更有規范可依。”克而瑞集團董事長丁祖昱說，根據該意見內容，陽臺、架空層、建筑立面等計容標準都有了新變化，直接影響新建住宅的舒適度和得房率，對購房者而言是實實在在的利好。

“限地價、競自持”曾是廣州采取的一種土地出讓模式，即當地價達到上限后，競拍者開始競爭自持面積比例。這種模式在當時起到了防止市場過熱的作用，但另一方面也使得大量房企持有了許多只能租不能賣的房產，形成了巨大的資金沉淀。

2017年到2022年期間，廣州中心區域或熱門板塊一度成交了多宗“競自持”的商住用地。直到2022年6月，當地才取消了“競自持”的競拍規則。9月23日，《廣州市提高土地利用效率綜合改革試點實施方案》發布，允許“在去化周期18個月以下區域，企業可在依法補繳出讓金后，轉為可售入市”。

對此，廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認為，當前，我國房地產市場正處于租購并舉新模式建立的關鍵期，自持房入市，可能會造成短期內供應明顯增長，也在一定程度上使得規模化租賃再減少。

但也有業內聲音認為，自持房入市更多體現為對個別項目盤活存量物業的影響。根據克而瑞統計，廣州競自持成交的宅地共計有12宗，總自持面積約30萬平米左右，相比全市一手住宅截至8月31日1421萬平米的可售面積，占比非常有限。此外，隨著我國租賃住房供應體系轉向“政府保障+市場化”雙軌制，大量保障性租賃住房入市，也將帶動整個租賃市場基底更加穩固，故不必太擔憂自持房入市對租賃市場的影響。

9月初，深圳發布樓市新政，這被業內認為是打響了“金九銀十”穩樓市的“第一槍”。具體來看，新政最顯著的變化是對購房資格和購房套數實行分區差異化管理，將深圳樓市劃分為多個梯度區域，放松力度從核心區向外圍逐步加大。其中，在羅湖、寶安（不含新安街道）、龍崗、龍華、坪山、光明等區域，深圳戶籍居民家庭、非深圳戶籍但在購房前連續繳納1年以上社保或個稅的家庭，購買商品住房不限套數。即便是未滿足1年社保或個稅要求的非深戶籍家庭，也可在上述區域購買2套住房。深圳市房地產研究中心主任王鋒表示，三級分區模式既守住了核心區調控底線，又給非核心區和遠郊區松綁，避免了政策“一刀切”，有利于實現職住平衡。

深圳新政對企業購房限制的大幅放寬、房貸利率機制的優化，同樣精準擊中了市場關鍵需求，成為激活樓市活力的重要發力點。易居研究院副院長嚴躍進表示，對比政策前后，核心區企業從“無購房資格”變為“有條件準入”，非核心區則取消了此前對企業成立年限、稅款、員工數量等限制，大大降低了企業購房門檻。龍華、龍崗、光明等區域企業密集，員工住房需求旺盛，此舉可以鼓勵企業扎根深圳。

多管齊下釋放改善性需求 一線城市政策落實已有成效

8月18日召開的國務院第九次全體會議強調，采取有力措施鞏固房地產市場止跌回穩態勢，結合城市更新推進城中村和危舊房改造，多管齊下釋放改善性需求。中指研究院認為，這為市場持續釋放積極信號，也明確了當前政策的寬松導向，預計四季度政策將持續圍繞穩定預期、激活需求、優化供給等方面繼續落實政策支持。

在持續優化房票安置政策、加速推進城中村改造方面，上海、廣州已取得一定成效。7月，上海嘉定區落地“房票安置”實施辦法，首批動遷的彭趙村改造項目共268戶，據報道，截至9月14日村民鎖定114套房源庫房源；廣州運用城中村改造專項借款，將收購存量商品房與房票安置結合，據黃埔發布披露，截至7月末，廣州黃埔全區城市更新項目新開工206萬平方米，使用房票認購商品房1489套，完成固定投資266億元。

針對土地要素市場化配置綜合改革，9月23日，廣州印發了《廣州市提高土地利用效率綜合改革試點實施方案》，重點圍繞探索土地管理制度改革、優化產業用地供應方式、盤活存量土地資源、挖潛地下空間價值、健全城鄉統一市場、推進合理有序用海6個部分，出臺31條具體支持措施。值得關注的是，該方案推出系列惠企利民政策，回應市場需求，主動探索新型配置方式，回應存量時代市場主體對產業用地供應方式優化需要，推動彈性供應更多元、計價公式更簡明、繳款方式更惠企，實現供應方式、用途轉換、功能融合等機制更靈活。

58安居客研究院數據顯示，8月房產經紀行業景氣度指數環比上升2.8至47.26，創年內最大單月漲幅。從先行指標來看，新房、二手房找房熱度較7月分別小幅上漲0.6和1.0，釋放出積極信號。張波認為，預計9月市場或將結束6月以來的下滑趨勢，實現成交量筑底回升，當前處于“金九銀十”傳統旺季，疊加政策利好，房地產市場迎來發展契機，成交量有望增長。

談及一線城市樓市表現對整體市場的帶動效應，張波表示主要體現在兩個方面：一是土地市場，2025 年一線城市核心區域土地市場持續活躍，北京朝陽區呼家樓南里地塊以樓面價8.1萬元/平米成交，上海楊浦區濱江地塊溢價率達 28%，對全國房地產市場形成“錨定效應”，鞏固了一線城市在房地產市場中的“壓艙石”地位，帶動房企對更多核心城市優質土地保持樂觀。二是一線城市新房、二手房成交量穩定將帶動更多熱點城市信心增強，例如，1-8月，上海二手房成交面積同比增長14.2%，顯著優于全國平均水平，8月二手房成交18508 套，環比增長 12%，同比增長19%。一線城市樓市回暖將會通過政策示范效應和房企資源傾斜向強二線城市傳導，目前長三角、珠三角等核心城市群已出現邊際改善跡象。

張波表示，一線城市還需結合“金九銀十”政策實際效果，考慮進一步下調LPR，放寬非核心區限購（如深圳光明區取消社保年限）、試點 “租購同權” 與限購掛鉤，加大交易稅費減免力度等政策工具。（新華財經 高婷 衛韋華 談瑞）

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