2022年，房地產(chǎn)行業(yè)極為不易。業(yè)內(nèi)預(yù)計，全國新建商品房成交規(guī)模連續(xù)5年達到17億平方米以上之后，2022年或降至約14億平方米、銷售額預(yù)期下滑至約14萬億元。

這一年，鄭州打響二線城市救市第一槍、杭州等39城放松限購、濟南等111城放松限貸……樓市新政接踵而至；11月份，“金融16條”、再融資重啟等政策出臺，助力房地產(chǎn)行業(yè)迎來黎明。作為經(jīng)濟支柱產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)行業(yè)的韌性猶在。

“市場本身壓力比較大的情況下，我們需要樹立信心。”在萬科近日召開的臨時股東大會上，萬科董事會主席郁亮表示，政策面向好的力度、廣度全面超出了預(yù)期，對行業(yè)未來發(fā)展注入活力，微光在逐步變成曙光。

逾300城超千條新政

穩(wěn)銷售提信心

在“房住不炒”定位下，2022年全年，各地“因城施策”空間逐漸打開，核心在于穩(wěn)市場預(yù)期、實現(xiàn)行業(yè)軟著陸，而不是一味刺激市場非理性回暖。

自鄭州打響二線城市救市“第一槍”開始，各地相關(guān)政策陸續(xù)出臺。回顧2022年，據(jù)克而瑞統(tǒng)計，39城放松限購，寧波、佛山更是全面取消限購；80多個城市首套房最低首付比例已經(jīng)降至兩成；57城執(zhí)行認房不認貸，促進置換需求入市；7城放松限價，西安明確取消二手房指導(dǎo)價發(fā)布機制；170城財稅刺激托市，包括減免住房轉(zhuǎn)讓稅費、發(fā)放財政補貼刺激購房需求等；243城放松公積金貸款……

另據(jù)中指研究院監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，2022年以來，全國已有超300省市（縣）出臺樓市新政超千條，優(yōu)化頻次達近年峰值。

“今年以來，多地將房地產(chǎn)調(diào)控政策與人才、人口、租賃等政策相結(jié)合，如多孩家庭住房扶持、‘一人購房全家?guī)汀墓e金購房、租賃破限購、支持集中購房等政策。”中指研究院指數(shù)事業(yè)部市場研究總監(jiān)陳文靜向《證券日報》記者表示，目前這些創(chuàng)新型政策在二、三線城市普及后，已向熱點城市延伸。

此外，需求端政策優(yōu)化調(diào)整還包括放寬新房搖號、鼓勵棚改房票安置等，供應(yīng)端舉措包括放松預(yù)售取證、放松預(yù)售資金監(jiān)管、放松土拍條件、支持房企融資等。

更重要的是，近期召開的中央經(jīng)濟工作會議強調(diào)“保交樓、保民生、保穩(wěn)定”，既是對民生的呵護，也是保市場主體，穩(wěn)預(yù)期，緩解置業(yè)者擔(dān)憂情緒，進而帶動企業(yè)端投資擴表。

“重點城市調(diào)控政策有進一步放寬空間，如調(diào)整認房又認貸、放寬限購、降低首付比例等。”諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心高級分析師關(guān)榮雪向《證券日報》記者表示，預(yù)計2023年的房地產(chǎn)市場仍將以穩(wěn)為主，寬松性政策效應(yīng)逐步發(fā)酵，市場將會從底部緩慢回升。

這期間，仍需有效防范化解優(yōu)質(zhì)頭部房企風(fēng)險，降低行業(yè)整體負債水平，要做到這一點，金融服務(wù)必須跟上。

“三箭齊發(fā)”穩(wěn)融資

加速風(fēng)險出清

即將過去的2022年，理財產(chǎn)品違約、債務(wù)展期、交換要約等流動性風(fēng)險事件仍時有發(fā)生，房地產(chǎn)行業(yè)整體償債壓力不減，百強房企中有約40家發(fā)生債務(wù)違約，監(jiān)管層多次提及，有效防范化解房地產(chǎn)領(lǐng)域風(fēng)險。

如此背景下，房地產(chǎn)融資政策漸進式松綁，從年初明確并購貸不再計入“三道紅線”到8月份中債增增信支持房企發(fā)債，9月份，監(jiān)管指示銀行新增6000億元房地產(chǎn)融資，直至10月份允許部分涉房企業(yè)A股融資，調(diào)整廣度與力度不斷加大加深。

“上半年，公司現(xiàn)金流主要來自銷售回款、資產(chǎn)變現(xiàn)獲得的少量現(xiàn)金以及其他渠道等，融資占比極低。”某房企融資部門人士向《證券日報》記者表示，下半年，得益于政策支持，行業(yè)整體融資環(huán)境有所改善，但受制于金融機構(gòu)的審慎策略以及企業(yè)自身資產(chǎn)抵押增信等難題，靠拓寬融資渠道充盈現(xiàn)金流仍不易。

據(jù)中指研究院監(jiān)測，2022年1月份至11月份，房地產(chǎn)企業(yè)非銀融資總額7796.3億元，同比下降51.7%；預(yù)計2022年全年非銀融資約達9000億元，同比下降50%。隨之而改變的是房企融資結(jié)構(gòu)。

“信用債占非銀融資半壁江山，同比提升22.5個百分點；ABS融資占比達三成以上，同比提升8.5個百分點。”中指研究院企業(yè)事業(yè)部研究負責(zé)人劉水向《證券日報》記者表示，海外債以及信托融資占比大幅下降，其中海外債占比僅為2.3%，同比下降14.1個百分點。

“境內(nèi)債成為今年房企非銀融資‘頂梁柱’。”關(guān)榮雪稱。

同策研究院資深分析師肖云祥向《證券日報》記者表示,前期房企在多元化融資渠道發(fā)力，如ABS、綠色債、保租房以及產(chǎn)業(yè)園REITs等，但以優(yōu)質(zhì)房企、央企國企以及城投公司為主，民營房企在境內(nèi)外融資皆較為艱難。

好在2022年末的政策暖意令行業(yè)振奮。分水嶺出現(xiàn)在11月份，支持房企融資態(tài)度發(fā)生根本轉(zhuǎn)變，紓困方向從此前“優(yōu)質(zhì)項目”轉(zhuǎn)換至“項目與企業(yè)并存”，這被業(yè)內(nèi)看作是房企穿過至暗，迎來黎明的重要轉(zhuǎn)折點。

11月11日，央行、銀保監(jiān)會出臺“金融16條”；11月28日證監(jiān)會發(fā)布“新5條”支持房地產(chǎn)股權(quán)融資；12月21日，證監(jiān)會再發(fā)文，允許符合條件的房企“借殼”已上市房企。

這期間，在實操層面，信貸、債券、股權(quán)融資“三箭齊發(fā)”。截至目前，60余家銀行向房企授信總額度超過4.8萬億元；8家民營房企儲架式注冊發(fā)行債券1210億元；超32家上市房企披露股權(quán)融資意向或計劃，華夏幸福等出險房企亦在其列。

時隔多年重啟股權(quán)融資及借殼上市，多類型房企及上下游相關(guān)企業(yè)均有望受益。多位分析師及房企相關(guān)人士皆向《證券日報》記者表達了相似看法，“一方面有利于降低行業(yè)整體負債水平及融資成本，改善現(xiàn)金流；另一方面，出險房企可借此進一步實現(xiàn)‘保交樓’及債務(wù)重組目標(biāo)，未出險房企可緩解償債壓力，優(yōu)質(zhì)房企則迎來收購擴表機會。”

展望后市，預(yù)計會有更多房企進行業(yè)務(wù)重組、資產(chǎn)換倉，加快行業(yè)風(fēng)險出清。此外，隨著銷售企穩(wěn)，有望為企業(yè)帶來第二次成長機遇，行業(yè)集中度將進一步提升，形成新的競爭格局。

大開發(fā)時代結(jié)束

向新發(fā)展模式轉(zhuǎn)型

在將穩(wěn)地產(chǎn)列入“防范化解重大經(jīng)濟金融任務(wù)”之際，面對現(xiàn)時的行業(yè)巨變以及未來行業(yè)出清后重新建立的行業(yè)競爭格局，房企掌舵人亦需重新謀篇布局，勉力前行。

“行業(yè)難關(guān)已過，曙光已現(xiàn)。未來確實會有一些挑戰(zhàn)和壓力。”萬科總裁祝九勝在上述臨時股東大會上表示，中長期來看，萬科有三件事要長期堅持：第一，要穩(wěn)健經(jīng)營；第二，一定要保持開發(fā)業(yè)務(wù)在第一陣營；第三，要真正實現(xiàn)從房地產(chǎn)開發(fā)轉(zhuǎn)向不動產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營、服務(wù)并重，堅決堅定完成轉(zhuǎn)型。

“對美的置業(yè)來講，我們不是第一次感受到刺骨寒意，行業(yè)出清是一個必經(jīng)過程，同時蘊藏機會。”美的置業(yè)管理層人士向《證券日報》記者表示，未來，公司調(diào)整發(fā)展戰(zhàn)略，不再單一追求規(guī)模，降低負債，放慢速度，逐步提升利潤水平，要以開發(fā)鏈業(yè)務(wù)為主軸，持續(xù)推動房地產(chǎn)相關(guān)多元化業(yè)務(wù)，深化面向未來的房地產(chǎn)科技能力，即智能化和裝配式建筑，保持持續(xù)而穩(wěn)定的增長動能。

穩(wěn)健型房企制定新發(fā)展目標(biāo)的背后，預(yù)示著房地產(chǎn)行業(yè)需加快向新發(fā)展模式平穩(wěn)過渡。

“大開發(fā)時代已經(jīng)落幕，‘千億房企’已從高峰時刻的42家跌至如今的不足20家，靠‘高負債、高杠桿、高周轉(zhuǎn)’的‘舊三高’模式擴規(guī)模時代已經(jīng)結(jié)束，探索新發(fā)展模式是前行必經(jīng)之路，比如可以考慮加碼布局長租房、保障房、城市更新以及綠色科技等領(lǐng)域。”易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進向《證券日報》記者表示，更重要的是，中國擁有全球最大的居住服務(wù)業(yè)市場，規(guī)模超過30萬億元，相關(guān)企業(yè)可圍繞這一領(lǐng)域布局，走多元化發(fā)展道路。

“今年幾乎沒有拿地，但投決會依然開得很頻繁，因為投拓條線的人在忙著上馬代建項目。”某房企管理層向《證券日報》記者表示，這是公司未來需大力拓展的重要業(yè)務(wù)線之一。

“代建市場需求端正在滋生新訴求，比如城投公司、資產(chǎn)管理公司旗下項目需要代建企業(yè)接手，其市場規(guī)模巨大。”肖云祥稱，隨著存量時代來臨以及行業(yè)進入專業(yè)化發(fā)展時代，房企業(yè)務(wù)戰(zhàn)略重心正逐步從重資產(chǎn)運營向輕資產(chǎn)運營轉(zhuǎn)移，資產(chǎn)管理、物業(yè)服務(wù)等是探索新發(fā)展模式的重點領(lǐng)域。

在劉水看來，新發(fā)展模式涉及租賃，物業(yè)管理、商業(yè)管理、代建等輕資產(chǎn)方向，以及城市更新盤活存量市場，另外，倉儲物流及產(chǎn)業(yè)園區(qū)REITs、不動產(chǎn)私募投資基金等也是重要新領(lǐng)域。

值得一提的是，資本正在助力房地產(chǎn)行業(yè)邁向新發(fā)展時期，比如建立收益和風(fēng)險介于證券市場和債券市場之間的REITs市場，已經(jīng)初步取得成效。截至目前，已有4只保租房公募REITs上市，首單生物醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)園REITs已于12月27日上市，首單民企倉儲物流公募REITs已獲批……在業(yè)內(nèi)看來，豐富REITs底層資產(chǎn)，有利于構(gòu)建“租購并舉”的住房發(fā)展新模式。

走過2022年，行業(yè)迎來真正的拐點，展望2023年，可以期許的是，出險房企將繼續(xù)有序出清，企業(yè)經(jīng)營有望逐漸回歸正軌，并加速向新模式轉(zhuǎn)型，筑牢房地產(chǎn)行業(yè)未來健康發(fā)展的根基。

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